אסטרטגיית שמיים שחורים
אסטרטגיית שמיים שחורים

אסטרטגיית "שמיים שחורים", היתה ותישאר לעולם האסטרטגיה העוצמתית והפשוטה ביותר בעולם!!

זה לא חדש שעסקים טובים עושים ברחובות שטופי דם וכמו שנדל"ניסטים אומרים "עסקאות טובות מוצאים על מדרגות בתי המשפט לגירושין", אך האם יש משהו מעבר לשימוש במצבי מצוקה של אנשים אחרים ו/או הבנת המגמות בשוק. זה עלול להישמע כמו ניצול מאורגן של אנשים, אבל למעשה לא כך הדבר ותרצו או שלא, אלו חוקי משחק חזקים מאיתנו ולמטבע שני צדדים. בשוק קורס תחת מיתון קשה, בו אנשים נאלצים למכור נכס למטרת השגת תזרים במחיר מציאה, יעזור למוכר לקבל אוויר זמני ויעזור לקונה מעבר לים, אשר מגיע מכלכלה במצב שונה, להרוויח השקעה במחיר מעולה ועם תשואה העולה על כל דמיון.

"אסטרטגיית שמיים שחורים" מתאימה במיוחד למשקיעים צעירים חסרי ניסיון ארוך בהשקעות, אשר יכולים לזהות מגמות בשוק העולמי על ידי פתיחת עיתון ומציאת איזורים הסובלים מבעיה.

איתור בעיות כמוהו כאיתור הזדמנויות עסקיות, תוך כדי למידת הבעיה והבנת אורכה של הבעיה.

מיתון כלכלי ארצי – לכל מדינה ישנו מחזור כלכלי אשר מתחיל בפריחה ו/או בום כלכלי בו הכול עולה, מניות ונכסים מתחילים לטפס באחוזים קטנים ו/או במספרים זוגיים מידי שנה והמדינה צומחת עד לסוף המחזור. תהליך כזה יכול לארוך 20-30 שנים מתחילתו ועד לסופו ומשם להתחלה חדשה. למידת מחזורי המסחר יכולה לעזור למשקיע לצורך הבנת מיקום אותה המדינה ובאיזה שלב היא נמצאת במחזור.

בארץ בסוף שנות התשעים חגג המיתון בכל הכוח והרבה עסקים נפלו, פיגועי האוטובוסים השפיעו לרעה על רוחו של הציבור ובכללי, המצב היה ירוד עבור כמעט כולם – לעמק הסיליקון הישראלי, לעומת, היתה זאת תקופה סוערת לפני המילניום וחברות מחשבים פרחו בארץ בטירוף. מי שזוכר תקופה זאת יודע, שרק עסקים תלויי אותן חברות מחשבים פרחו באותן השנים. הנדל"ן ירד לרמות מטורפות והיו תשואות משכירויות כאן בישראל בשיעור של מעל 20% והשוק התחיל לעלות רק בתחילת שנות האלפיים, עם נהירת משקיעים לארץ, וכך התחילה עונת הצמיחה עם "בום" בבנייה ובזכות אותם משקיעים היום ת"א נראית כמו מנהטן.

מיתון כלכלי אישי – אדם יכול להיות בעל עסקים מצליח, אך מסיבות רבות עסקיו נסגרים והוא מוכר לכם בזול. יכול להיות שהוא מהמר כפייתי ו/או בעל הרגלים רעים אחרים ו/או נטייה לבזבוז יתר, אשר גרמה לו להפסיד את עסקיו. אני מכיר אין ספור סיפורים על אנשים אשר חוו הצלחה עסקית מטורפת ובזבזו ורכשו סגנון חיים גדול הרבה יותר מעושרם. בזמן שהייתה האטה בעסקים שלהם, הם המשיכו לבזבז יותר מגודלם, עד אשר פשטו רגל.

מלחמה – כל מלחמה מייצרת אנשים עשירים בטירוף והזדמנויות השקעה מטורפות, בין אם מדובר ברמה אזורית, ארצית ו/או בין אנשים פרטיים – במלחמה גם המנצחים וגם המפסידים נושאים בהפסדים וזה אומר שמישהו אחר קוצר את הפירות.

בארץ, בתקופות של אינתיפאדה, שוק הבנייה סופג הקפאה של כניסת עובדים לארץ וקבלנים ישראלים מקבלים הרבה הזמנות עבודה. אני במקרה קבלן בארץ ומכיר היטב את התופעה ועוד יותר מצחיק, שכאשר התקשרו אליי בתקופות שנפלו טילים במרכז וביקשו ממני לבנות ממדים – התשובה שלי היתה "שכשאחמד יפסיק לזרוק טילים, הוא יבוא לבנות ממד". גם הערבים הרוויחו בגדול סכומי עתק בזכות קיומה של מלחמה וישראל התפתחה במקביל בתחומי הנשק ומערכות נגד טילים. ניתן גם ללמוד מתקופות שנפלו טילים על אשקלון ושוק הנדל"ן התרסק באיזור ומחירי הנכסים היו נמוכים בהרבה משאר הנדל"ן הארצי.

אסונות טבע ומשברים– ניתן ללמוד מארה"ב על אסון "קטרינה" ומשבר הקרדיט הבנקאי ועוד הרבה משברים, אשר פקדו איזורים שונים באמריקה. כל תקופה כזאת הביאה משקיעים אשר פיתחו את האיזור והזרימו כספים רבים. הם ניצלו את התקופה וגרפו צמיחה עתידית בהון ברמות בלתי נתפסות. התשואות בתקופת משבר הקרדיט לנכסים פרטיים עלה על 20% תשואה ומשקיעים גדולים כמו תשובה ועוד מיהרו להסתער על השוק. הבנקים היו בכזה משבר ענק, עד שהורידו את מחירי הנדל"ן לרמות כל כך נמוכות, עד שניתן היה לקנות נכסים במחיר נמוך מתחילת העליות עם דיירים שגרים בנכס ומשלמים שכירות בגובה שמשקף תשואה גבוהה מאוד. לשוכרים לא היה מזומן לקנות את הנכסים ולבנקים הייתה בעיה חמורה של מחסור בכסף נזיל, מצב כזה הוא חגיגה אמיתית עבור משקיעים וכרישים התאספו מסביב לבנקים, אשר הורידו מחירים לפי גודלו של הכריש.

חדשות רעות – חדשות רעות יכולות להגיע בכל מיני צבעים וצורות, ניתן לראות כיום את משבר חברת טבע ואת נפילתה הזמנית ותוך כתיבת מילים אלו, מתפרסמת הודעה על רכישת מניות בהיקף של 1.8% מהחברה על ידי המשקיע האגדי וו'רן באפט. תזכרו בכותרות בחדשות – אלפי עובדים מפוטרים, סגירת מפעלים, עובדים סוררים ועוד חדשות שחורות אשר גורמות לנפילת המנייה בצורה עוצמתית עד לכדי שהחברה מקבלת ערך גבוה במחיר רצפה. חדשות רעות יכולות להתרחש על ידי משבר איזורי או שינויים בממשל, בצורת מסחר כלכלית, השפעות של שינויים בתפיסה. הציבור נוהר כמו עדר ומושפע מאוד על ידי החדשות, אין צורך בקריאת "חומרים מקצועיים בעיתונות עסקית" מספיק לקרוא עיתונות מקומית על מנת להבין את רוח הסביבה והאם מתקיימת מצב של אופוריה ו/או מתיחות. חדשות רעות הן כמו מוזיקה לאוזניו של המשקיע ופיתוח חושים לזיהויה בזמן הולכים ומתחדדים עם השנים, אך ניתן ללמוד שיטות אלו בתחילת דרכו של המשקיע, על ידי התחלה עם אירועים גדולים ועם השנים ניתן יהיה לזהות גם טרנדים קטנים יותר.

הערה – אני כותב לכם באופן של ראיית מאקרו רחבה וכל נושא כזה, יכול להילמד בצורה עמוקה, תוך שאותו המשקיע/תלמיד לומד להתמחות בנושא אחד ואוסף מספיק נתונים עד שמקבל תמונה עולמית שלמה. התוצאה של קבלת ידע כזה יכולה להיות תוצאה עוצמתית ויכולת להפוך משקיע לעוצמתי מאוד ומחוסן מהפסדים.

 

הבנת המגמות בשוק הנדל"ן

מהם מחירי רצפה ואיך לדעתכם נזהה מחירי רצפה?

הבנת סטטיסטיקה ובמיוחד שמאות איזורית, תעזור לכם להבין טוב יותר את מחירי השוק. ניתן על ידי בדיקת הנדל"ן מסביב להעריך את התקדמות המחירים ולאן הם יכולים לצמוח. באותן שנות מיתון בארץ ובמיוחד בתחילת שנות האלפיים, בהתחילה העלייה, יכולנו לראות מחירים של דירות במרכז נמכרות במעל למיליון שח ואילו בחיפה דירות עדיין נמכרו, בפחות ממאה אלף שח לדירה של 100 מ"ר. היה ניתן לראות בבירור את התפרשות המחירים וצמיחתם, כאשר ערים מסביב לת"א התחילו לצמצם פערים ומחירים התאזנו בהדרגה עד שישרו קו. מחירי חיפה לא בוששו להתאים עצמם לרוח הצמיחה הגואה ותשואות מקומיות של 20%-15% התחילו לרדת בהדרגה לפי קצב עליית המחירים. משקיעים אשר קנו נכסים בחיפה נהנו מעליית ערך של 1000% לעומת משקיעים בת"א שנהנו מעלייה של 200%-300%. משקיעים אשר השקיעו בדרום ת"א ובמיוחד באיזור תחנה מרכזית ועד לאבו כביר, נהנו גם הם מעליית ערך גבוהה במיוחד מעל ל – 800%. שמאות נדל"ן הינה תורה שלמה בפני עצמה אשר מאפשרת למידת ערך של נכסים, תוך השוואת מחירים איזורית וראייה מרחבית. זהו כלי חשוב, כאשר מנסים להעריך אזורי השקעה טובים ובמיוחד במדינות בהן אנחנו בקיאים פחות.

 

צריך לדעת באיזה שלב להיכנס לשוק!

פריצת מלחמה או משבר איזורי הפורץ ברגע זה, מחייב את המשקיע בהמתנה וזהו זמן מעולה להכין שיעורי בית וללמוד היטב את פני השטח ואת הכוחות הפועלים באזור. יש לוודא שהאיזור מיוצב ועבר את מהלומתו ומוכן עכשיו לכניסת משקיעים לשטח. כניסה מוקדמת מידי עלולה לגרום למשקיע לקנות נכסים במחיר יקר וללא תמיכה בנקאית. במקרים רבים אחרי משבר, המדינה מציפה את הבנקים באשראי על מנת לקדם התעוררות של המשק והבנקים מעניקים למשקיעי חוץ תמיכה בצורה של מינופים בריבית נמוכה ובאחוזים טובים יותר לעומת לפני פרוץ המשבר ואף לאורכו. בשוק המניות עלול משבר לפגוע אנושות בחברה ולגרור אותה למצולות, כניסה מוקדמת עלולה לגרור את הכסף שלכם עם החברה לתהום. בנדל"ן הטעות עלולה להיות קשה אם נכנסתם ללא תשואות גבוהות בזמן הרכש וללא המתנה לבדיקת האיזור והשפעות המשבר עליו.

 

צריך להיות מוכנים עם אסטרטגיית יציאה!

אסטרטגיית "שמיים שחורים" מעולה בתקופות משבר, אך כאשר השוק מתחיל להתרומם, נדרשת רמת בקיאות גדולה יותר והשוק נהיה מקצועי. הערך של הכול מתאזן כך שרמת התשואות מתחילה להצטמצם ואיתה מרווח הביטחון הגדול, כך שמעכשיו כל טעות עלולה להיות יקרה ומתחילים לעסוק בספקולציות מסוכנות מידי. כאשר אנחנו נכנסים לשוק עם תשואות של 20% ומאחר ומדובר בנדל"ן יש לצפות לשינויים איטיים (הדגשה – אנחנו מדברים על שווקים יציבים בלבד), אזיי שאם הבאנו הון התחלתי של 40% וידוע שיחס של 50%-50% נחשב ליחס שמרני, אז בתוך פחות משנה אנחנו מתאזנים על ידי יחס שמרני ומשם הדרך קצרה לקו הסיום.

 

האם חדשות רעות הן טובות עבורי או רעות באמת?

נא לקרוא חלק זה בקפידה – אסטרטגיית "שמיים שחורים" טובה בשווקים יציבים אותם אנחנו יכולים להבין. בשווקים חדשים, ישנם חוקים לא יציבים אשר עלולים להשפיע לרעה על תוצאות ההשקעה שלכם. אסטרטגיית "שמיים שחורים" פועלת טוב בשוק עם חוק וסדר, אשר חווה מפלה זמנית, אותה אנחנו יכולים להבין. אם שוק הנדל"ן בהולנד נפגע עקב בעיות עם הבנקים, יש לצפות שמדינה מתויירת עם חוסן פיננסי ותעשיות על תצליח עם השנים להדביק את הפער ולהתגבר על המשבר.

אם בולגריה עוברת משבר, כאשר השוק שם לא בנוי להשקעות נדל"ן ביום טוב, אז וודאי פי כמה, שבתקופת משבר שוק זה יהיה מסוכן כפליים. השקעות בשווקים לא יציבים מצריכה ידע מעמיק וקשרים פוליטיים, על מנת לנסות ולהגן על ההשקעות ויכולת כזאת, רחוקה מהמשקיע הממוצע, אשר אינו נתמך על ידי כוחות פוליטיים מארצו.

מדינות בעלות כלכלה רעועה עלולות להיכנס למיתון ארוך מידי אשר עלול לגרום למחזור התעוררות ארוך. כאשר אנחנו מחשבים תשואות אנחנו רוצים לדעת את קצב התעוררות השוק ואת מצב הצמיחה. מדינות חלשות עלולות גם להשתנות מבחינה גאוגרפית ואיזורים אשר היו נחשבים לטובים עכשיו עזובים. ישנם איזורים שמשבר פקד אותם והציבור סימן אותם כבעלי קארמה רעה.

ממשלות ללא חוק וסדר עלולות לייצר מדיניות של החרמות רכוש ובמיוחד של משקיעי חוץ, על מנת לדכא ולייצר מצב כלכלי נמוך עבור הציבור. על המשקיע לזהות שוק מוסדר לצד ממשל יציב, כך שהמשבר יעבור עם השנים והשוק יחזור לעליות. חשוב לא פחות לוודא, שיש מקדם ביטחון מספק בתשואות חזקות ובבנקים יציבים עם שערי ריבית במחירים סבירים, במיוחד אם שערים אלו נסקו גבוה בפרוץ המשבר. על המשקיע להיות עירני במיוחד למשתנים אלו, שכן כניסה מוקדמת בריבית גבוהה פוגעת בתשואות וברווח הנקי. בארה"ב הריבית קפצה מעל ל 14% וירדה ל 1%, כך שכמובן שלא הייתם יכולים למצוא השקעות טובות בשער נמוך כל כך, אך וודאי שהייתם צריכים להמתין לירידה מתחת ל 5% ולנסות להשיג ריבית משתנה.

שימו לב לקולות של הציבור, תלמדו לקרוא את הסימנים באם מדובר בפניקה עוברת ו/או אדישות למצב.

הקפידו על איסוף חומרים על שמאות איזורית וקראו חומרים מעיתונים מקומיים. אל תסתפקו בידיעות שמגיעות לישראל, אשר לעיתים קרובות עוברות תרגום והתאמה עם דעה אישית של הכתב.

כל עוד הפניקה חוגגת והחדשות רעות, המסיבה שלכם ממשיכה ואתם יכולים להמשיך לקנות.

היו בעלי רמת אתיקה גבוהה וכנסו רק למדינות בעלי סדר פוליטי. אל תתפתו להשקיע במדינות בהן לא הייתם משקיעים בתקופות טובות.

היו סבלניים והמתינו כמו ציידים וחפשו את ההזדמנות שלכם להיכנס. מרגע שזיהיתם מצב אמיתי וערכתם את כל הבדיקות המתאימות, עד אשר אתם רואים עורק נדל"ני אמיתי – כנסו בכול הכוח.

אל תקשיבו לדעות ותהיו קשובים למצפן האישי שלכם. ראו את המספרים ואת המציאות האמיתית וזכרו שאתם לא קשורים למצב בשטח. על המשקיע לפתח את עצמו מבחינה רגשית על מנת להיות משוחרר מדעה קדומה, עליו להיות נקי ממילים אשר נשמעות בשטח ולצעוד בביטחון קדימה (קראו את הפרק מתוך הבלוג שלי – "אחוז דיבוק בהנאה").

 

 

 

 

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.