השקעות נדל
השקעות נדל"ן מסוכנות

בספרו של רוברט קיוסאקי, "אבא עשיר אבא עני", הוא כותב על ההבדלים שבין משקיע בנדל"ן ובין סוחר בנדל"ן ומשווה בהסברו, לרפת פרות לחליבה ולרפת פרות לשחיטה. ישנו הבדל משמעותי בין חיפוש אחרי תשואה מניבה לבין מסחר בנדל"ן תוך כדי ניסיון להשביחו ולמכור אותו ברווח, כאשר השוק עלול ליפול ו/או הדירה עלולה להיתקע במכירה ולגרור את המשקיע לאיבוד הכסף לתקופה ארוכה.

הבעיה המרכזית בארץ היתה, שהיה "בום" וכל הנדל"ן קפץ במאות אחוזים ועם צמיחה כזאת מטורפת היו את אלו, אשר עשו חגיגה על הצמיחה. הכול טוב ויפה, כל עוד הנדל"ן מקפץ מעלה במהירות גבוהה. הבעיה ה-עוד יותר חמורה היא, שאותם משקיעים, מפיצים את סיפורי ההצלחה שלהם וגוררים משקיעים חדשים לפתח את האסטרטגיה הזאת ולהמשיך בדרכם. בשוק עולה, אם קניתם דירה במיליון שקל ואתם מתכננים להשביח את הנכס במאתיים אלף שח, יש סיכוי גדול שעד שתמכרו את הנכס המחיר כבר יהיה מיליון שלוש מאות והמכירה תהייה מהירה יחסית. ואילו, בשוק הנוכחי, אתם עלולים להיכנס להשקעה בנכס, אשר לא תחזיר את עלות השיפוץ ועלולה להסתבך לכם תקופת המכירה ולהתארך הרבה מעבר למתוכנן.

בסופו של דבר הרעיון הבסיסי הוא פשוט, קונים בזול ומנסים לשפץ דירה מכוסחת ולנסות להשיג מחיר גבוה עבור אותו הנכס. נכס זול מתחת למיליון עם צורך לשיפוץ, יכניס תוספת ערך נמוכה ובמקרה הטוב, תצליחו לייצר מאה אלף שח רווח עבור פעולת המסחר, וזה יכול לקחת לכם מעל לשנה (וזה מחושב בהתאם לכך, שהכול עבר בשלום ולפי התוכנית).

פעילות כזאת לפי חישוב זה מייצגת תשואה של 10% במקרה הטוב! ואתם צריכים ישר אחרי זה למצוא את נכס הבא וכבר להיכנס להרפתקה הבאה, כך שהסיכויים שלכם לשמור על אותה הרמה לאורך עשר שנים, ידרוש רמת דיוק והצלחה לאורך כל אותן עסקאות אשר תבצעו.

אם תסחרו בנכס של שני מיליון ותשפצו אותו בעלות של מאה אלף שקלים, תצטרכו למכור אותו בתוך פחות משנה בהתחשב בזמן שלקח לכם למצוא את הנכס ולרכוש אותו. לאחר השיפוץ, המחיר יהיה לפחות שניים וחצי מיליון שח בשביל לקבל תשואה שנתית של 10%, ואני לא מדבר על הוצאות מסביב, כמו עו"ד ומתווכים.

ישנן מספר סכנות באסטרטגיה הזאת –

  1. תקופת המכירה – תקופת המכירה, מרגע שקנינו את הנכס ועד לקבלת הכסף מהקונים, גורם לכך שהרווח מתחלק על אותה התקופה, בצירוף עם הזמן שלקח לנו לאתר את הנכס ולרכוש אותו. אם מדובר ברווח של 10% בשנה זה אולי נחמד, אך יכול להתחלק ל 5% בשנה אם נמכר אחרי שנתיים. אל תשכחו שהכול מחושב לפי העובדה שנכס אחד חייב להימכר מידי שנה עגולה על מנת לייצג תשואה קבועה.
  2. עלות שיפוץ – לא פעם קורה, שמשקיעים חישבו בצורה לא נכונה את עלויות השיפוץ של הנכס והפתעות נוספות הצטרפו להוצאות. ברוב המקרים, משקיעים מתפתים לרכוש דירות שבורות ו/או בית ישן, שזקנים גרו בו והוזנח בצורה רצינית. הבעיה שנכס כזה יכול להכיל הפתעות רבות ועלויות השיפוץ עלולות לכלול שיקום וחיזוק קונסטרוקטיבי. כל הפתעה מייקרת את מחיר הנכס ומקשה על המכירה ועל שולי הרווח הסופי, כאשר בשוק קפוא לפעמים התוספת בהוצאות לשיפוצים מעלימה קליל את הרווח ומשאירה את כל העבודה שהושקעה ללא תשלום עבור המשקיע.
  3. מגמות בשוק הנדל"ן – אם מדובר בשוק עומד ו/או בירידה, המחירים של הנכסים יורדים ובשעת המכירה, ערכו של הנכס שווה פחות מהמחיר אותו אנחנו רוצים להשיג. גם בשוק עולה, אך באחוזים בודדים, יכול אזור מסוים לרדת במחיר וערך הנדל"ן צולל איתו ואם גם המכירה הולכת קשה והזמן מתארך, אז גם הרווח מתחלק לפי תקופה זו.

 

מתי אסטרטגיה כזאת טובה?

 

  1. שוק עולה – בשוק עולה ניתן לרכוש נכסים אשר מצריכים מעט שיפוץ וסידור והם חוזרים לשוק למכירה, כאשר ישנו ביקוש גדול והנכס נמכר מהר. בתקופת הבום בארץ אנשים הרוויחו הכנסות טובות מאוד על ידי רכישת נכסים במיליון ומכירתם ביותר ממיליון וחצי, תוך זמן קצר ומציאת הנכס הבא ורכישתו.
  2. ירושה / מתנה – כאשר אנחנו מקבלים נכס ורוצים למכור אותו, רצוי לקבל את המחיר הנוכחי עבורו ולחשב את עלות הוצאת השיפוץ על ידי שלוש הצעות מחיר מקבלני שיפוצים. לאחר שיש לנו את המחיר האיזורי ואת עלויות השיפוץ, נוכל לבצע הערכת כדאיות להשקעה כל עוד וניתן יהיה למכור ברווח אחרי הוצאת השיפוץ.
  3. שינוי הנכס – כאשר הנכס הוא, לדוגמא, מחסן ואנחנו משביחים אותו ומפתחים אותו לבית דירות ו/או חדרים, תוך חישוב עלויות ההשבחה והתאמה למחירי השוק לאחר השיפוץ.

 

נכון למצב כרגע בארץ, השוק אחרי ה"בום" הגדול ואיכשהו, הוא עדין מחזיק מעמד ואינו נופל. אך אופוריה חמורה עוטפת את רוחם של הישראלים וכנראה גם את משקיעי החוץ, כך שהשוק מקבל עוד תנועה, אך היא הרבה יותר חלשה. רוב הסיכויים שנתחיל לראות ירידות בשנים הקרובות וזה אומר לכל המשקיעים שצריך להיזהר, יש הרבה סוחרים שעשו כסף מאסטרטגיה זאת אשר נוטים להשוויץ בה ולפרסם אותה בריש גלי, אך היזהרו אם אתם חדשים בתחום ההשקעות ו/או נמנעים מלקיחת סיכונים מיותרים, תוך שינוי תוכנית והתאמתה למציאות החדשה.

הערתי לכם – משקיע מקצועי יכול להשיג תשואה לאחר מינופים של 10% בקלות מנכס מניב ללא צורך במאמץ גדול ועם שכירות נכנסת לכיסו מידי שנה, לעומת חיפוש מתמיד אחרי עסקאות נדל"ן ועמידה בלוחות זמנים קשוחים ומלחיצים.

משקיע מקצועי קונה פעם אחת נכס וחולב אותו לאורך כל השנים הבאות, תוך שנח על זרי דפנה ונהנה מתשואה קבועה, שרק עולה עם השנים וללא חשש ממגמות השוק. סוחר בדירות קונה ומוכר תוך לחץ באיבודי ערך של הנכסים ועשיית עסקים בקצב מהיר, על מנת לייצר רווחים ותוך לקיחת סיכונים משתנים במגמות השוק, בעלויות שיפוץ ובתקופת המכירה.

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.