אסטרטגיה להשבחת נדל
אסטרטגיה להשבחת נדל"ן

ישנם הרבה סיפורי הצלחה של משקיעי נדל"ן, אשר כבשו את הענף, תוך זיהוי איזורי השקעה מעולים והשיגו תוצאות גבוהות יחסית לשוק. אותם משקיעים אף כתבו ספרים ופוסטים מגרים באתרים מקצועיים. אולם, משנה לשנה טרנדים משתנים ואפילו איזור לוהט של אתמול הופך היום לאיזור רווי מתחרים, אשר מקפיצים את המחירים מעלה, כך שאתם מגיעים עם האסטרטגיה הישנה לאיזור הלא מתאים. תזכרו תמיד ! מה שעבד למשקיעים אחרים שנה שעברה ו/או באתר השקעות אחר ואפילו במדינה אחרת, לא בהכרח יעבוד הפעם. החוקים משתנים ואיתם גם אסטרטגיית ההשקעות שלכם.

למשקיעים סולידיים, אשר נוטים להחנות את כספם בערים מרכזיות בתשואות נמוכות, תוכן זה אינו מתאים ורצוי להישאר עם שיטת העבודה המוכרת לכם. למשקיעים מקצועיים, אשר רוצים להמשיך ולצמוח ולהגדיל את כספם, תוך למידת טכניקות ושיטות עבודה מתקדמות יותר, הישארו כאן והמשיכו לקרוא ואני בטוח שתמצאו פניני ניסיון וחוכמה בהמשך.

אומרים שיזם צריך רעיון טוב בשביל לצאת לדרך, מה לדעתכם הוא רעיון טוב בעולם השקעות בנדל"ן?

מה זה בעצם רעיון טוב בנדל"ן? זה יכול להיות הסתכלות שונה על אותו הנכס. אותו גוש לבנים מסודר היושב על חלקת אדמה יכול להיות שווה ערך מסוים עבור אדם אחד ואילו בעל ערך גבוה בהרבה עבור אדם אחר.

לפעמים אפילו הגדרה מחודשת של הנכס משנה לגמרי את מחירו, שכן אין איש מכירות, אשר עסק בתיווך, שלא יוכל לספר לכם הרפתקאות עם קונים אשר שלמו סכום גבוה יותר בשביל אותו הנכס בעבור שינוי קטן עד מינורי. אני זוכר סיפורים מחברים, אשר עבדו בתיווך על מתווכים, שהצליחו לשנות דעה של קונה על ידי פירוק מדף בודד מהקיר, הזזת מיקום מנורה ואפילו מתווך, אשר הזמין ארון קטן לחדר האמבטיה על מנת להסתיר חור של צינור ניקוז למכונת כביסה.

אותו הנכס, אשר מחירו יכול להיות 10 שקלים לפי מחיר שוק, יכול להיות בעל ערך בורסאי מוכפל אם נרכש בעסקה רחבה ומשדר למשקיעים צמיחה של חברת נדל"ן. לא פעם ראינו מניות של חברה בורסאית קופצות למעלה בהרבה מעבר לערך החברה אותה הם רכשו. יכול להיות שהנכסים של אותה החברה הנרכשת היו מחושבים כבעלי ערך גבוה לפי שמאות בזמן רכישת הנכסים, ואילו היום, בזמן קניית החברה, מחירי הנכסים באיזור צללו לתחתית. התוצאה היא, שהבורסה והמשקיעים שלה עלולים להעריך ולקנות את הנכס לפי ערך גבוה של 30 שקלים ואילו מקומיים אשר משלמים מחיר עכשווי ישלמו לא יותר מ- 10 שקלים.

שני בניינים באותו גוש אחד ליד השני ובנויים באותו העיצוב עלולים להיות בעלי ערך שונה, אם נגיד שבאחד מתגורר ראש ממשלה ו/או אישיות מפורסמת במיוחד ואילו בשני אין מפורסמים. ניתן יהיה לצפות להבדלים בין המחירים בשל כך. אז למעשה אנחנו מבינים שנכס, מעבר לטרנד איזורי, הוא גם סוג של תפיסת לקוח.

ראו דוגמא נוספת – רחובות הירקון, אלנבי ובן יהודה היו נחשבים לאזורים זולים מלאים במכוני עיסוי ואף בתקופות מסוימות, פקדו בלילות את הרחובות האלו זונות רחוב ושיכורים, שהיו רועשים ואלימים. עם עליית הצרפתים לארץ ואהבתם לחופי הים, התחילו רכישות באיזורים האלו, אשר התחילו לעלות ולצמוח במחירים ובאיכות הדיירים. התוצאה היא, דירות זהות, אך כעת המחיר שונה לגמרי, עם ביקוש עצום וקהל של קונים ממתינים להתפנות של דיירים ישנים ומוכנים לרכוש במחירים גבוהים בהרבה מהמצופה.

דירות סטודנטים – מה לדעתכם מגדיר אותם? קרבה לאוניברסיטה וכמה קרוב זה באמת "קרוב"?   אז כבר ראינו מספיק סטודנטים נוסעים באוטובוס ומגיעים מאיזור מעט מרוחק, אך יש להם מיטה וארון בחדר וכנראה שזה מספיק לצורך הגדרת הדירה כנכס מיוחד לסטודנטים.

אם קראתם את "אסטרטגיית שמיים שחורים שלי" ואין מסביבכם מצב כזה ו/או רצון לאתר מצב כזה בעיר אחרת ו/או בחו"ל, תצטרכו להתמקצע בשוק המקומי שלכם על מנת להוציא תוצאות טובות יותר.

למרות שלעניות דעתי, ישראל עומדת בפתח של התחלת מיתון והתקררות בשוק הנדל"ן, שיוביל בסופו של דבר לירידות בערך בנכסים ובהזדמנויות והכי חשוב, יתקיים כאן מצב שאני קורא לו "שמיים שחורים".

המטרה למצוא את הנכס המתאים, כזה שיש לו איזה נתון לא ברור שאפשר לשחק איתו ושאפשר ליצור איתו דברים. יכול להיות שאפילו תצטרכו להפעיל אותו, על מנת לייצר רווח משמעותי מאותו הנכס.

נכס מסחרי כמו מחסן יכול להפוך ללופט לאירועים פרטיים ו/או פתרון מגורים לפועלים זרים, אשר צריכים מקום לישון בלילה או מקום לאומנים ויצירות אומנות. ניתן להפוך את המחסן לסטודיו להקלטות ומוסיקאים יוכלו להשכיר את החלל לחזרות, ניתן להפוך את המקום לסטודיו לצילום ו/או סביבת עבודה משרדית המושכרת לפי שולחן.

אתם מקושרים עם רופאים? למה לא לפתוח קליניקה ו/או מרפאה ולנהל עבורם את הנכס ואפילו להעסיק מזכירה ולטפל בהזמנות. ניתן לדוגמא לפתח את המקום לקליניקה לחיות עם חנות למזון ואספקה אזורית.

מאוד קל לרכוש נכס עם תשואה של מעל ל – 10% וכל אחד במצב כזה הופך ל"משקיע מקצועי", אך בשוק של 4% תשואה ואף פחות, נדרשת רמת מקצועיות ודיוק גדולים יותר.

איזה קל זה לקנות נכסים במאה אלף שח עם תשואה שנתית של 16%?  אתם אומרים חלומות ואני אומר לכם שזה היה כאן בארץ בסביבות 2005 בחיפה, ביבנה ובעוד אזורים.

אם אין לכם סבלנות למסיבה הבאה, רצוי להתחיל להיות יצירתיים כאן ועכשיו וליצור מסביבכם את הקבוצה המתאימה. סוג של השתתפות במועדון חברים אשר מתאים לאסטרטגיה שלכם היה יכול לעזור לכם, לדוגמא קבוצה של צוללנים בינלאומית, אשר מתארחים בדירות של חברים ומטיילים בעולם ואני בטוח שהם היו משלמים לכם כפול עבור חדר באילת.

שימו לב שעדיין לא דברתי על פיתוח הנכס מבחינת בנייה ואישורי הרחבה, לא דברתי על פיתוח תמ"א וגם לא על רכישת קרקעות ובנייה מאפס.

פיתוח נכסים והשבחה
פיתוח נכסים והשבחה

אז ראינו שאפשר להגדיר נכס בצורה שונה ו/או לשייך אותו לקבוצה, ניתן גם להמיר אותו לעסק פעיל משולב ואף לשדרג אותו לסלבריטאים.

עכשיו בואו וננסה לחשוב קצת יותר רחוק – כמה הנכס הזה שווה עבורכם וכמה עבור אנשים במדינות אחרות?

מאחר ומדובר באפשרויות חשיבה שונות, אני אזרוק רעיונות ואתם תצטרכו להיות יצירתיים בנוגע לסוג הנכס אשר ברשותכם ו/או שאתם מנסים לאתר.

 

דירות בגרמניה – נכסים בגרמניה נמכרים כ"מושע" (ראו ערך מושע) ועל מנת לחלק אותם לדירות בטאבו, יש לעבור תהליך מורכב אשר נקרא "פרצלציה". לאחר פירוק הבניין לדירות והגדרתו מחדש, הערך מיד קופץ מעלה ואילו עבור משקיעי חוץ הוא אף שווה יותר.

מיקור חוץ –  חברות בינלאומיות מחפשות נכסים המתאימים במיוחד עבור אנשיהם המגיעים לביקורים בודדים ו/או צריכים חללי עבודה מותאמים לפעילות השונה. כשגרתי באנגליה ועבדתי כקבלן שיפוצים, הוזמנתי להפוך מחסן ישן עבור צוות טלפוניסטים מהודו, שהתגוררו בבית גדול אחד לא רחוק מהמחסן.

נכס מפורסם – שלא כמו שיכון סלב בנכס על מנת לייצר זהות, כאן ישנו הצורך ביצירת אווירה מיוחדת ופרסום הנכס באופן שמשקף את האווירה ויצירת קהל מבקרים. הצימרים בצפון היו לא יותר ממחסנים שהומרו לחדרים, עם הזמן התפתחו ל"חדרים רומנטיים" ומושכרים במחירים מטורפים יחסית למחסנים, שנחשבים לחושות.

אתרי הילינג – ישנם נכסים שנמצאים באיזורים מרוחקים, אשר בעליהם היו צריכים להיות מאוד יצירתים והם הפכו אותם: למכוני גמילה מסמים, קבוצות והפעלות להרזיה, פיתוח בריאות הנפש ועוד. ניתן על ידי בניית הקונסטלציה המתאימה לייצר נכס המארח אורחים מחו"ל, אשר ישלמו עבור שירות המתקיים בנכס.

חדרים במרינה מול הים – יש לי חבר שקנה לאחרונה דירה במרינה של הרצליה במחיר זול יחסית, קצת מתחת לשני מיליון שח. התוכנית העסקית שלו לדירה הזאת כוללת בניית אתר באינטרנט ופייסבוק פעיל, במטרה לגרות תיירים מארה"ב ומאירופה, אשר מגיעים לנופש בארץ ומעדיפים דירה משלהם. במסגרת השכרת הדירה לתקופות קצרות הוא משכיר להם גם רכב, מארגן איסוף והקפצה לשדה התעופה, מקרר מלא בדברים שהם אוהבים מחכה להם ועוד מגוון של אפשרויות. יש לציין שהחבר מגיע מתחום הפקות אירועים והרעיון שלו נולד מתשוקה אמיתית, אך גם אתם יכולים לפתח דבר כזה אם אתם מתחברים לרעיון.

לפעמים איתור הנכס מחייב תוכנית עסקית ו/או השקעתית מוכנה מראש ולפעמים תוך כדי בדיקה של מספר רב של נכסים, עולים במקרה על נכס, אשר מתאים לרעיון ביזארי כזה או אחר ואם אמרנו ביזאר! אל תתנו לי להתחיל ברעיונות לכיוון הזה כי יש המון!

 

 

 

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.