הבלוג של עמית התחלות חדשות

שמי עמית עוז, יליד 1977, יזם במהותי ובעל ניסיון עבר עשיר בעולם העסקים. המקומי והבינלאומי.           

אני איש מכירות בנשמה, עם עבר של אימון אנשי מכירות בעגלות באוסטרליה והצבת יעדים קשוחים,  שחייבו בהתאמה מכירות אגרסיביות, לצד בניית אסטרטגיות רכישה בעסקאות נדל"ן רבות ובעל ניסיון עבודה לצד משקיעים מקצועיים באנגליה, גרמניה ובארץ.

אשתי מיטל ואני, בעיצומה של הקמת חברת השקעות נדל"ן בגרמניה. בהקמת החברה החדשה, ואיתה גם אתר זה, החלטתי שהפעם אני מתכוון לפעול לא כאיש מכירות ויותר ממקום של מאמן אישי ובאמת לעזור לאנשים, לא רק להשקיע, אלא גם להבין מה באמת הם עושים ואיך להיות משקיעים טובים יותר.

עולם ההשקעות הוא רחב מאוד ומכיל המון אפשרויות, אסטרטגיות, מודלים פיננסיים ואפיקי השקעה שונים. הוא גורם למשקיע לטייל בארצו ואף מעבר לים, תוך ישיבה בביתו ולבחור אפשרויות השקעה המכילות עסקים ונכסים בעלי ערך משתנה ויכולת להעשיר אותנו ו/או לסבך אותנו בהוצאות והפסדים, כאשר ישנם הרבה נתונים אשר יכולים להשתנות כהרף עין ולהשפיע על השורה התחתונה.

בשביל להיות משקיעים אמיתיים נדרש ידע, אישיות ומוטיבציה, כאשר אם אין את שני המרכיבים הראשונים, הנתון השלישי יגרור אתכם למצולות מהר מאוד..

זה יהיה מאוד קל עבורי פשוט לרכוש נכס ולמכור אותו לאדם "המתאים" אבל!  אני רוצה לשנות לגמרי את הגישה להשקעות ולחשוף בפני כולם את תהליכי הרכישה, פיתוח ומכירת הנכס לקונה, אשר יקבל נכס באיזור עולה ו/או מתפתח ועם תשואה.

אשתי ואני שואפים, באופן לא פלצני או מתיימר, להנגיש את עולם ההשקעות בחו"ל, ובמקרה זה גרמניה, לכל אדם החפץ בכך. חשוב לנו להפוך את הדבר לברור יותר ובעיקר, לאפשרי יותר.

השאיפה שלנו לפתח מועדון משקיעים לפי הרמות של המשקיע עצמו, כאשר חלק יקנו איתנו נכסים בודדים וחלק ישתתפו בתוכנית שותפים וירכשו איתנו בניינים שלמים. לאורך כל הדרך אשתף אתכם עד כמה שאוכל מבלי לפגוע בזהות המשקיעים והקונים ובאישורם המלא, אך לצד זה אנסה להביא כמה שיותר פרטים מעניינים לבלוג.

 

לאחר מילות הקדמה (נקודת ההתחלה) –

אנחנו נמצאים כרגע בשלב קבלת החלטה לגבי הקמת חברת נדל"ן בגרמניה. החברה עדיין לא רשומה ברשם החברות הגרמני ועדיין לא בנינו את כל הצוות שלנו בגרמניה. בשלב זה, סיימנו לבדוק איזורי השקעה מועדפים עלינו ועל ידי שיחות עם מתווכים מקומיים בגרמניה יצרנו תמונה ברורה בראש, המכילה את האיזורים לפי מחירי הנדל"ן המקומיים ויחסי השכירויות שלהם.

אשתי ואני נפגשנו בימים האחרונים עם מספר משקיעים מכל הסוגים על מנת לקבל פידבק לרעיון ולמחירים שאנחנו מדברים  עליהם. יש לחלקם ספקות לגבי רמת הקושי בשיווק הדירות בסוף התהליך ואנחנו שומעים את הקולות השונים ומעבדים את הנתונים.

כל אחד מביא איתו ניסיון שונה ומגיב לרעיון בצורה התואמת לאופי ההשקעות שלו. אני ידוע כחובב תחנה מרכזית ואזורי השקעות קשוחים יותר, אשר היסטורית הוכיחו את הצמיחה הגדולה ביותר. לראייה – בתחילת שנות האלפיים דירות בתחנה מרכזית בת"א, באיזור הדר בחיפה ובעוד מקומות כאלה, היו נמכרות בפחות ממאה אלף ₪, כרגע רובן נסחרות ביותר ממיליון ₪, שזו עלייה של 1000% ויותר!!!  זאת לעומת דירות במרכז תל אביב שעלו ב – 200% -300%. ניתן לראות תוצאות כאלו בהרבה איזורים, שהיו מאוד לא פופולאריים, אך זכו לעליות מכובדות.

לדעתי, הנתון החשוב ביותר קשור דווקא למדינה שבה מתרחשת ההשקעה. אם מדובר במדינת חוק קיימת ומבוססת, האיזורים הקשים תמיד יטופלו ויתפתחו עם הזמן. ראו לדוגמא את ההיסטוריה של ארה"ב ואיזורי הגטו אשר התפתחו עם השנים והפכו לאיזורים בעלי ערך גבוה, ראו שכונות פחונים ביפו שלנו ועוד הרבה איזורים, אשר נמצאים בליבה של מדינה בעלת נדל"ן יוקרתי לצד אזורי "סלם".

איתור אזורי השקעה
איתור אזורי השקעה

משקיעים רבים מהארץ בתחילת שנות האלפיים נהרו לבולגריה ואוקראינה וחוץ מסיפורי בגידות מפוארים, הם חזרו הביתה עם כיסים ריקים והפסדים עצומים ויש לא מעט סיפורים על משקיעים שהפסידו את כל הונם ואף יותר וסיבכו גם משפחה וחברים.

לכן אני מאמין שהשקעות טובות נמצאות במדינות יציבות בעלות הכנסות ותעשייה מבוססת, כך שעם השנים המדינה מתפתחת והאזרחים מתפתחים איתה ויכולים להרשות לעצמם להשקיע יותר בנכסים שלהם ולפתח אותם. שיקול זה הינו קריטי להבנה שלכם בקבלת החלטות בדבר איזורי השקעה, בניית וילות מפוארות בעיר שוקעת ללא שום התחשבות במצב הכלכלי של התושבים מסביב עלולה להיות בהמתנה ארוכה עד שיוכלו התושבים להרשות לעצמם ולהתפתח לרמה הזאת.

המשקיעים שהשקיעו במזרח אירופה אמנם היו חלוציים, אך מדינות אלו הינן בעלות משטרים עקומים, החוקים הפועלים בתוך המדינה גם הם אינם נקיים וכך שכל המשחק הופך להיות לא שקוף ומפיל משקיעים, חברות בנייה ובתי השקעות, אשר נחשבים לרמה הגבוהה ביותר, אך אפילו במשחק כזה הם אינם חסינים.

גרמניה –

הרבה יגידו לכם שהשוק כבר מיצה את עצמו.

הרבה יגידו לכם שהתשואות לא מרשימות.

הרבה ידברו על ה"פוציות" הגרמנית והבירוקרטיה הארוכה.

הרבה יספרו על חברות ישראליות שמוכרות לוקשים.

ועוד….

 

כל זה ועוד, נכון ולא נכון !!!  גרמניה הייתה ותישאר מעצמת על מתפתחת וסוציאלית מאוד עם דיירים מוגנים נתמכים על ידי הביטוח הלאומי הגרמני. דיירים נרקומנים ואלכוהוליסטים שם מקבלים שכירות שלמה מהממשלה! ונכון שהם מוגנים, אבל גם המשכיר מוגן בהתאם וכל עוד הם משלמים הם מוגנים ובהיעדר תשלום הם מפונים על ידי זרועות החוק, לעומת ערך קורת הגג בארץ, אשר גורמםלמשקיע להמתין שנים עד שהדייר יתפנה מרצונו ו/או ימות.

גרמניה מתפתחת בקצב שלה ובעזרת הבירוקרטיה המטורפת שלהם, שוק הנדל"ן יציב מאוד יחסית לכל שאר מדינות אירופה, שוק איכותי מבוסס מכסות איזוריות, אשר קובעות את מחירי השכירויות ומייצרות עליה מדי כמה שנים במחירים וכך גם הנדל"ן מטפס מעלה.

בשנתיים האחרונות הייתה עליה של 10%-15% במחירי הנדל"ן בגרמניה והדרך להערכתי עוד ארוכה מאוד ואני קובע נתון זה על פי ראייה של המיקרו, ניתן לראות ולחשב נתונים לפי רמות המחירים מסביב. לדוגמא – צביעת דירה של שישים מטר מרובע תעלה לכם כ- 2000 ₪ בארץ ובגרמניה מעל לעשרים אלף ₪ וקיימים עוד נתונים רבים, אשר מראים על רמות מספרים גבוהות מאד, יחסית למחירי הנדל"ן באותו האיזור.

ניתן לראות שכונות מקבילות לאיזורי ההשקעה שאנחנו מתכננים לעבוד בהם עם תג מחיר קרוב למיליון ₪ לעומת דירות באיזורי ההשקעה המתוכננים עם תג מחיר של כמעט מאתיים אלף שח בלבד! רק בשביל לסבר את האוזן, מחיר שיפוץ הדירה קומפלט יעלה בערך אותו הסכום ושלא נדבר על בנייה.

עבורי נתון זה משמיע מיד את הרצאתו של איש ההשקעות הגדול בכל הזמנים וו'רן באפט, אשר חוזר ומדבר על מניות הנסחרות מתחת לערכן. אם דירה חדשה בראש העין הצעירה נמכרת בשני מיליון ₪ וניתן לראות דירות וותיקות באותה השכונה בעלות תג מחיר של שלוש מאות אלף שח, ניתן יהיה לומר בבירור שהמחיר לא יישאר לנצח נמוך כל כך.

אז נכון שאולי התשואות אינן "להיט" ואולי אף הדיירים בעיתיים, אך הנכס מבוסס באזור חזק עם מחיר נמוך כל כך, עד שקשה מאוד להאמין.

השקעה כזאת אינה מתאימה למי שרוצה לחיות מרווחי שכירות, אולם זו השקעה יותר מתאימה למי שיש לו סכום כסף קטן ורוצה לקבור אותו במקום בטוח עם פוטנציאל עתידי גבוה. למרות שאני מעליב את התשואות, יש עדיין לצפות לתשואה שנתית של 5%-8%, כרגע, לפני פיתוח הדירה ולפני עליית מחירים לאורך השנים.

ולסיכוםגרמניה נבחרה כאיזור הפעילות ברמת המאקרו עם מספר איזורים שתואמים לרמת המחירים שאשתי ואני רוצים ומחפשים. בנינו תוכנית עבודה ראשונית המבוססת על מציאת בניין זול, שיפוצו ופירוקו לדירות על מנת להשיג שווי גבוה ומכירתו למשקיעים, אשר ייהנו מתשואה קיימת ועליית ערך לאורך השנים.

בנינו אתר אינטרנט העסוק במכירה ובגיוס משקיעים ואנו מתחילים לעבוד על איתור הזדמנויות נדל"ן ובניית קשר עם מתווכים מקומיים בגרמניה, על מנת לקבל מידע ולהגיע לעסקאות טריות שאולי עוד לא זכו לפרסום וחשיפה ואולי מכילות בעיות, שאנו מבינים בהן ויכולים לפתור אותן ובכך להשיג לנו בניין זול משמעותית מתחת למחירי השוק.

מצב הכיסמוציאים כסף על בניית האתר, פגישות בבתי קפה ומתחילים לבנות את הצוות בארץ…

 

 

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.