היסטוריית נדל

היסטוריית שוק הנדל"ן בגרמניה

עם סיומה של מלחמת העולם השנייה, בגרמניה המערבית שררה מציאות של ערים הרוסות ומיליוני פליטים שנהרו אליה. קשיי השנים המוקדמות החלו בהדרגה להיעלם, ומערב גרמניה החלה לחוות תקופה ממושכת של צמיחה שלאחר המלחמה. תקופה זו התאפיינה בהתפתחות כלכלית מיטיבה ומשגשגת, עם תעסוקה מלאה, צמיחה דינמית ויציבות שבאה לביטוי בריבית נמוכה ושערי חליפין קבועים, כשהמצב החדש שנוצר הוביל ישירות לפריחה בשוק הנדל"ן.

 

משבר הנפט העולמי שפרץ בשנת 1973 בעקבות מאבקים בין מדינות החברות בארגון אופ"ק לבין חברות הנפט המערביות, הביא להעלאה חדה במחירו של הנפט וצמצום אספקתו אל העולם המערבי. המשבר הוביל לאפקט הדומינו שגרם למיתון הראשון מאז מלחמת העולם השנייה. המיתון הביא, בין השאר, לקריסתו של שוק הנדל"ן ולירידת מחירים בשיעור של 5%. ההתאוששות מהמשבר והשלכותיו ארכה כמה שנים, עד שהשוק הצליח להתגבר הן על אי הוודאות שנגרמה בעקבות משבר הנפט והן על ביטול הסכם הסחר ברטון וודס ששינה את מערכת שערי החליפין שהייתה נהוגה עד אז.

 

שוק הנדל"ן הגרמני בין השנים 1977-1987

ההתאוששות מהמשבר הכלכלי של שנת 1973 נמשכה מספר שנים, והחל משנת 1977 החל שוק הנדל"ן הגרמני לצבור תאוצה ולהיות במגמה של עלייה מתמדת. בין השנים

1980-1981 זינקו מחירי הדיור כ-11% עד 13% בממוצע מידי שנה, עד שהמחזור נעצר ונבלם בהדרגה והוביל למצב של סטגנציה. החל משנת 1984 ועד לשנת 1988 החלה ירידת מחירים תלולה בשוק הדיור ואבדן ערך בשיעור כללי של 20%. ההתרסקות בשוק הדיור נבעה מזינוק בשיעורי הריבית הריאלית שהשפיעה באופן שלילי על שוק הנדל"ן.

 

באופן כללי, הגורם שמניע את שוק הנדל"ן למחזוריות של זינוק והתרסקות הוא הירידות והעליות בשיעורי הריבית הריאלית. כשהחלה בשנת 1974 האינפלציה הגלובלית הגדולה, היו שיעורי הריבית הריאלית נמוכים באופן יחסי ונעו בממוצע בין 3%-4%. בשנת 1983 לחצו הבנקים המרכזיים בשווקי העולם על הבלמים, ושיעורי הריבית הריאלית החלו לטפס עד שהגיעו לרמה של 6%-7%, מה שהוביל להתרסקות בשוק הנדל"ן הגרמני.

 

שוק הנדל"ן מאז איחוד גרמניה ועד לשנת 1996

החל משנת 1988, כשנפילת החומה נסתמנה כבר באופק, החלה עליה מדודה וזהירה בשוק הנדל"ן, שתפסה תאוצה וזינקה במהירות הולכת וגוברת לאחר שגרמניה אוחדה. החל משנת 1989 טיפסו המחירים במשך כ-7 שנים, עד שהגיעו לשיא באמצע שנות ה-90. שווי הנכסים בשנת 1996 היו ב-13% גבוהים יותר ביחס לתחילת העשור הן בזכות האופוריה ששררה לאחר האיחוד והן בעקבות הסיבות המוניטריות של ירידה ארוכת טווח בשיעורי הריבית- גורם רב עצמה שמאיץ את השווקים.

 

משנת 1996 החלה ירידת מחירים מתונה והדרגתית בשוק הנדל"ן שנמשכה לאורך עשור שלם, תוך כדי מחזוריות של תנופות קטנות וסטגנציה לסירוגין. הדבר נבע מסיבות מבניות כגון שיעור אוכלוסין שכמעט ולא גדל, אבטלה גבוהה וקיבול יתר של החלק המזרחי, ובפרט שהבנייה שם סובסדה על ידי השלטונות בשיעור ניכר, כשבמקביל החלו שיעורי הריבית הריאלית לטפס מחדש במהירות.

 

הזינוק בשוק הנדל"ן הגרמני החל משנת 2006 ועד היום

משנת 2006, לאחר שנים קודרות וממושכות של נסיגה, ובניגוד לכל התחזיות, החלה גרמניה להתעורר ולצמוח מחדש. שיעורי הריבית ירדו בהדרגה אל הרמה הקודמת והגיעו בשנת 2007 לרמה של 2% בלבד, מה שעורר את שוק הנדל"ן הגרמני. הכלכלה המקומית הגיעה למצב של יציבות כה גבוהה ועם רמת מחירים כה נמוכה, עד שהפכה לאי של יציבות כלכלית במהלך המשבר הכלכלי הגלובלי שהתפרץ בארצות הברית בשנת 2008 והתגלגל כאש בשדה קוצים בשאר רחבי העולם.

 

מאז שנת 2010 ועד היום, התנופה הכלכלית הגרמנית רק הולכת ומתגברת, ומבלי המחזור השגרתי של התרסקות בשוק הנדל"ן ייראה כלל באופק. הגורמים שיש להם תפקיד תומך בשגשוג והיציבות הכלכלית המתמשכת כוללים, בין היתר, את הגידול במתמיד באוכלוסייה שנאמד בממוצע בכ-450,000 נפש לשנה הודות להגירה הניכרת אליה מאז האביב הערבי, כמו גם שיעורי הריבית הנמוכים שצפויים להיוותר נמוכים על פי כל התחזיות.

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.