השלכותיו של המשבר הסאב פריים על שוק הנדל"ן ההונגרי

לפני פרוץ משבר הסאב פריים שפקד את העולם בשנת 2008, הצליחה בודפשט למגנט אליה משקיעי נדל"ן זרים מכל רחבי העולם, ובעיקר אירים וספרדים שמצאו בה עניין. בדומה למדינות אירופאיות אחרות, הכה המשבר הפיננסי בכלכלת הונגריה, והוביל לצניחת המטבע המקומי, אבטלה גבוהה ומיתון עמוק. הבנקים עצרו את מתן האשראי ליזמים, הקשיחו את מתן המשכנתאות, ומחירי הדירות התרסקו לשפל חסר תקדים. בשנים הללו, היה ניתן לרכוש דירה באזורים המרכזיים בבודפשט בפחות מ- 100 אלף ₪. במשך 7 שנים ניסתה הונגריה להיחלץ מהמשבר עד שבשנת 2014 החלה בודפשט להראות סימני התאוששות ולהיכנס בהדרגה למגמה של תנופה כלכלית חדשה. מחירי הנדל"ן החלו לראשונה לטפס כלפי מעלה, אך נותרו עדיין נמוכים משמעותית בהשוואה למדינות המערב האחרות.

 

התאוששות שוק הנדל"ן מאז שנת 2015 ועד היום

החל מהרבעון הראשון של שנת 2015 חלה תפנית משמעותית במגמה ומחירי הדירות בהונגריה זינקו ב-13% ביחס לרבעון המקביל של 2014. מנתונים סטטיסטיים עולה שלמשקיעים היה חלק נכבד מהתעוררות שוק הדיור בבודפשט, עם גידול של 21% ברכישת דירות כהשקעה בהשוואה לשנה שקדמה לה. בשנתיים האחרונות נחשבת בודפשט כיעד טוב להשקעה, זאת לאחר שהיא דורגה על ידי אתרי נדל"ן בינלאומיים ברשימת הערים האטרקטיביות ביותר למשקיעים, אם בשל עלות עסקאות הנדל"ן והתשואות הנאות משכירות ואם בשל הרגולציה הנוחה, התמריצים הכלכליים שמעניקה הממשלה לאוכלוסייה המקומית לרכישת דירה ויציבות השוק ביחס לשווקים אחרים במזרח ובמרכז אירופה.

 

בודפשט כאפיק מבוקש להשקעה בקרב משקיעים זרים

סיבות נוספות שבגינן מהווה בודפשט אפיק פופולרי ומבוקש להשקעה בקרב משקיעים זרים, נעוצות במיקומה האסטרטגי במרכז אירופה, כמו גם עשרות האוניברסיטאות והמכללות הפזורות ברחבי העיר, בהן לומדים יותר מ- 100,000 סטודנטים זרים מידי שנה, וכן יופייה הקסום של העיר שמושך אליו מיליוני תיירים, האווירה התוססת השוררת בה והמחיה הזולה. מבחינה ביורוקרטית, הליך רכישת נכס הנו פשוט יחסית, תוך כדי עידוד פעיל מצד המדינה באמצעות מתן הטבות למשקיעים זרים. היותו של המטבע המקומי (פורינט) חלש באופן יחסי, מאפשר למשקיעים זרים לרכוש בבודפשט נכסים בשווי נמוך יותר לעומת ערי בירה אירופאיות אחרות כמו ברלין, לונדון, פריז ורומא, תוך כדי עלייה עקבית בערך הנכס, החזר השקעה מהיר והנאה מתשואה גבוהה.

 

שוק השכירויות בבודפשט- נתונים הסטטיסטיים

מבחינת הנתונים הסטטיסטיים, שוק השכירויות בבודפשט מציג פעילות ענפה ואטרקטיבית בהשכרות לטווח הקצר והארוך, כשבחלק מהמקרים מצליחים המשקיעים להחזיר את ההשקעה לאחר שנים ספורות. אחד מהנתונים המשפיעים נוגע להיצע המוגבל של דירות בשוק, מאחר והאזורים המרכזים של בודפשט מצומצמים בשטחם, בעוד שהביקוש לדירות הולך וגדל. התשואה החודשית הממוצעת מהשכרת נכסים לטווח ארוך באזורים המרכזיים בבודפשט נעה בטווח בין 8% – 5%, בהתאם למיקום הנכס ומצבו. עם זאת, משקיעים המסבים את הנכס לדירות נופש ומשכירים אותן לתיירים לתקופות קצרות, עשויים ליהנות מתשואה של 10% ולעתים אף יותר. לאורך הזמן, הוכיחו ההשקעות הללו את עצמן כהשקעות נבונות, המשלבות בין יציבות שוק, סיכון נמוך ותשואה גבוהה.

 

פילוח שוק השכירויות

מעבר לסיבות שהוזכרו קודם, משקיעים זרים רבים נושאים את עיניהם אל בודפשט דווקא, מאחר והממשלה דאגה לחסום את גבולותיה מפני גל הפליטים ומהגרים ממדינות אפריקה והמזרח התיכון שפוקד ומציף את מערב אירופה כולה, כך שהאוכלוסייה נותרה הומוגנית בעיקרה ואיננה צפויה לשנות את אופייה וצביונה כפי שקרה ברוב ערי בירה האירופאיות אחרות באזור. שוק הדירות להשכרה מתרכז בבודפשט ברובעים המרכזיים, ומבוסס בעיקרו על תיירים, אנשי עסקים זרים וסטודנטים הלומדים במוסדות אקדמאים מובילים ונהנים מתחבורה ציבורית מעולה, מחיי תרבות וחיי לילה תוססים, כך שקיים ביקוש תמידי לדירות שכורות מכל סוג ובכל תקציב, לתקופות קצרות וממושכות ולאורך רוב ימות השנה. היות וסטודנטים מהווים פלח שוק קשיח לאורך כל שנות לימודיהם, יכולים המשקיעים ליהנות משיעורי תפוסה השואפים ל- 100%.

 

סוג חדש של משקיעי נדל"ן: סטודנטים רוכשי דירות

בבודפשט שוכנות כמה מהאוניברסיטאות האיכותיות ביותר באירופה, מה שמושך אליה סטודנטים זרים רבים מכל רחבי העולם. הלימודים האקדמיים הם לאורך מספר שנים, ומאחר שבשנתיים האחרונות חל זינוק משמעותי במחירי הדירות להשכרה, יותר ויותר סטודנטים פונים לרכישת דירת מגורים בבודפשט כחיסכון בדמי השכירות וכהשקעה הניתנת למימוש בערך גבוה יותר בתום תקופת הלימודים. ראוי לציין שסטודנטים המתכננים לשהות בבודפשט תקופה בת 3 שנים או יותר, אזי כדאי להם לשקול את האופציה של רכישת דירה, ובפרט לאור העובדה שבין השנים 2014 עד 2016 הספיקו מחירי הנכסים לנסוק למעלה מ- 20%, והתחזיות צופות המשך במגמה בשנים הקרובות.

 

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.