מיסוי נדל
מיסוי נדל"ן בהונגריה

 

השקעות נדל"ן בהונגריה- המדריך המלא לשיטת המיסוי

בשנים האחרונות מסתמנת בהונגריה מגמה ברורה של צמיחה כלכלית רציפה, כך שמבחינת ניהול הסיכונים, מדובר במדינה עם כלכלה יציבה שמוכיחה את עצמה והופכת לכדאית להשקעות נדל"ן, ובפרט לאור העובדה שבשלב זה, השוק המקומי עדיין מתומחר נמוך ביחס לערך האמתי שלו, מה שמושך אליה משקיעים רבים מהארץ ומהעולם. עם זאת, אחד הדברים שחשוב להכיר בטרם משקיעים בנדל"ן בהונגריה נוגע לשיטת מיסוי הנכסים הנהוגה במדינה:

 

מס הרכישה- מס הרכישה על דירה בהונגריה הנו דיפרנציאלי, תלוי במחיר הנכס ועשוי לנוע בטווח שבין 4% – 2%.

 

מס בולים- מס בולים מהווה מס נוסף שנדרשים לשלם במעמד הרכישה, המוטל על ביול מסמכים רשמיים ועומד על 2% עד 10% מערך הנכס.

 

מס ערך מוסף- בהונגריה מוטל המע"מ על עסקאות שונות, לרבות עסקאות נדל"ן, ועומד על 25%.

 

מס הכנסה- מס ההכנסה בהונגריה על הכנסות מנדל"ן הוא בגובה של 15%, ומתחיל להיגבות החל מהשלב שבו הנכס מניב רווחים. לצורך תשלום מס הכנסה בהונגריה עבור הרווחים שנצברו מהשכירות, נדרשת הנפקה של מספר מס הונגרי על ידי הרשויות.

 

חשוב לדעת:

ישנם כמה פרטים שחשוב למשקיע הישראלי לדעת בכל הנוגע להשקעות נדל"ן בהונגריה:

 

תשלום כפל מס- בין ישראל והונגריה ישנה אמנה למניעת מצב של תשלום כפל מס מצד המשקיעים הישראלים לרשויות בהונגריה ובישראל.

 

פטור מלא מתשלום מס בולים- ניתן לקבל פטור מלא מתשלום מס בולים במידה ועלות הדירה היא בגובה מרבי של 60,000 יורו (בסביבות 258,000 ש"ח).

 

פטור חלקי בתשלום מס בולים- ניתן לקבל הנחה בתשלום מס בולים ברכישת נכסים בגובה של עד 120,000 יורו (בסביבות 516,000 ש"ח).

 

קיזוז הוצאות ממס ההכנסה- ההכנסה מדמי השכירות המחויבת במס הכנסה, מחושבת בניכוי הוצאות פחת, תחזוקה ודמי ניהול בשיעור של 2%.

 

קיזוז הוצאות נוספות- משקיעים המעוניינים לרכוש בבודפשט מעל לנכס אחד, כדאי לשקול הקמת חברה מקומית, ובכך לקזז לצד הפחת הוצאות נלוות נוספות.

 

הגבלות על רכישת נדל"ן בכל הנוגע לרכישת נדל"ן, בהונגריה לא חלות הגבלות על משקיעים זרים ו\או שאינם אזרחים של אחת ממדינות האיחוד האירופי, למעט הצורך באישור מהרשות המוניציפלית שעלותו כ- 50,000 פורינט (בסביבות 675 ש"ח) ומונפק על פי רוב באופן אוטומטי.

 

מיסוי רווח הון ממכירת הנכס- בהונגריה קיים מיסוי בשיעור של 15% על רווח הון שהושג ממכירת הנכס ולאחר ניכוי הוצאות. עם זאת, החל מהשנה השנייה מוענק זיכוי מס מצטבר, כך שמי שמוכר את הנכס בתום 5 שנים ממועד רכישתו, פטור מתשלום המס על רווח ההון.

 

הגשת בקשה לקבלת משכנתאות- באופן כללי, הבנקים בהונגריה מאשרים משכנתאות לאלו בעלי אזרחות של אחת ממדינות האיחוד האירופי בלבד, ומחזיקים באישור עבודה וכתובת הונגרית.

 

עלויות נוספות הנלוות לרכישת נכסים בהונגריה

עלויות נלוות נוספות שאותן יש להכניס לתחשיב הכללי במהלך רכישת נכסים בהונגריה, כוללות, בין היתר, עמלת תיווך על סך 3% מגובה העסקה, שכר טרחה עו"ד שנע בסביבות 1.5%, ביטוח הנכס, דמי המרות כספים והעברות בין הבנקים מהארץ לחו"ל, וכן אישורי העברת בעלות ואישורי בעלות על הנכס בסביבות כ- 6,500 פורינט (בסביבות 90 ש"ח) לכל אישור. עלויות שיפוץ הנכס הן בסדר גודל ממוצע של 300 אירו למ"ר בהתאם לסוג הנכס ומצבו (בסביבות 1,300 ש"ח), בעוד שעלויותיו של ריהוט סטנדרטי נמוכות בדרך כלל

מ- 5,000 אירו (כ- 20,000 ש"ח). אל ההוצאות הללו יש להוסיף את עלות התחזוקה החודשית השוטפת עבור ניהול הבניין, שמהווה כמעין מקבילה הונגרית למוסד "וועד הבית", ומכסה את עלויות ניקיון חדר מדרגות, עלויות החשמל, תחזוקת המעלית, הגינה משותפת, החנייה וחימום האזורים המשותפים בבניין.

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.