המדריך להשגת תשואות
המדריך להשגת תשואות

מקסום הרווחים בהתאם למטרת ההשקעה

לאחר שנים ממושכות של סטגנציה, החלו לטפס מחירי הדירות בבודפשט, בהתחלה באופן מתון ולאחר מכן בתאוצה, ובפרט באזורים המרכזיים והפופולריים בעיר, ברובעים 9 – 5 וברובע 13. על מנת לדעת באילו אזורים כדאי להשקיע לצורך מקסום הרווחים, חשוב תחילה להכיר את העיר על בורייה, למקד את מטרת ההשקעה (תכנון לטווח ארוך או תשואה מהירה), ולהטיב להשקיע בסוג הנכס המותאם אופטימלית על פי הצרכים (כמו לדוגמה דירה קלסית, דירה לחלוקה, דירה לקראת שיפוץ או דירה חדשה).

 

מטרת השימוש הייעודי בנכס: כל האופציות השונות

באופן כללי, שוק הנדל"ן בבודפשט מסווג ומתומחר על פי מספר קריטריונים, בהם סוג הנכס, גיל הנכס, מיקומו (מקום מרכזי או בפרברי העיר) והשימוש הייעודי בו (המתנה לעליית ערך עתידית, השכרות לטווח ארוך או השכרות קצרות מועד).

 

השכרות ארוכות טווח- משקיעים זרים העדיפו בעבר להשכיר את הנכס לאנשי עסקים או לסטודנטים המתגוררים בעיר לפרקי זמן ארוכים. היות והסטודנטים מסווגים כפלח שוק קשיח, נהנים בעלי בתים הנוהגים להשכיר את נכסיהם לסטודנטים משיעורי תפוסה הנושקים ל- 100%. יחד עם זאת, בשנתיים האחרונות מתחזקת מגמה של השכרות לפרקי זמן קצרים ואפילו על בסיס יומי.

 

השכרות קצרות מועד- מבחינה לוגיסטית, מדובר בצורת השכרה בעייתית ומורכבת, ובפרט כשהדבר נוגע למשקיעים זרים, שכן יש לדאוג לתחזוקת הנכס באופן שוטף, לפרסם את הנכס על בסיס קבוע באתרי השכרות כאלו ואחרים, לקבל ולשחרר מדי יום דיירים, להתעסק עם תשלומים וכן הלאה. היות וכך, בשנים האחרונות החלו לצוץ חברות המתמחות בניהול מקצועי ותחזוקה של נכסים המיועדים להשכרות קצרות טווח. בהשכרות מסוג זה, עשויות העמלות להגיע לעתים ל- 25% מההכנסות, אולם במידה והנכס ממוקם באזור אטרקטיבי ומתוחזק בסטנדרטים גבוהים, אזי התשואה המתקבלת מהשכרתו יכולה להיות גבוהה מאד, ולהגיע ל- 15% או יותר.

 

אופציה משולבת- ישנה גם אופציה שלישית, שהפכה בשנים האחרונות לפופולרית מאוד בקרב משקיעים זרים, מאחר והיא מאפשרת הנאה מכל העולמות, זאת באמצעות השכרת הדירה לסטודנטים לתקופה ממושכת בת 10 חודשים, שלאחריה, בחופשת הקיץ, היא מושכרת לתיירים על בסיס יומי, באופן שמאפשר למשקיעים למקסם את התשואה.

 

סטודנטים רוכשי דירות- טרנד חדש שתופס כיום תאוצה ברחבי בודפשט הוא סטודנטים רוכשי דירות. בהונגריה שוכנות כמה מהאוניברסיטאות האיכותיות ביותר באירופה, המהוות מוקד משיכה לסטודנטים מקומיים וזרים רבים. העלייה המשמעותית במחירי הדירות להשכרה, בדמי המחיה ודמי הלימוד השנתיים בשנתיים האחרונות, הובילו לכך שיותר ויותר סטודנטים זרים פונים לרכישת דירת מגורים בבודפשט, כאפיק אטרקטיבי להשקעה בטוחה וחיסכון בדמי השכירות. בתום תקופת הלימודים יכולים בוגרי התואר לממש את הנכס בערך הגבוה משמעותית משוויו בעת הרכישה, או להשכירו במתכונות שהוזכרו לעיל.

 

הגורמים המשפיעים על גובה התשואה

התשואה הראלית של נכסים המושכרים לטווח ארוך נעים סביב 7% – 5% בממוצע, בעוד שנכסים המושכרים לפרקי זמן קצרים ו\או על בסיס יומי יכולים, כאמור להגיע לעתים קרובות לתשואה שבין 15% – 10%. פרמטרים נוספים המשפיעים על גובה התשואה המתקבלת כוללים, בין השאר, את מיקומה של הדירה, איכותה ואיכות הריהוט והאבזור שבה. דירות הממוקמות במרכזו של רובע 5 ופונות אל הדנובה, עשויות כיום להיסחר במחירים שנעים בסביבות ה- 3,000 אירו למ"ר בממוצע, בעוד שדירות השוכנות ברובעים 6 ו- 7 מגיעות

ל- 1,500 אירו למ"ר בקירוב עבור דירה ישנה הדורשת שיפוץ, או כ- 2,000 אירו למ"ר בממוצע עבור דירה קלסית משופצת. משקיעים ישראלים פרטיים, כמו גם סטודנטים ישראלים המבקשים לרכוש דירה בבודפשט לקראת תחילת לימודיהם נוטים להתמקד בעיקר ברובע 6, ברובע 7 (הרובע היהודי), וברובעים 8 ו-9, באזורים המחודשים, שבקרבתם ישנה תחבורה ציבורית המאפשרת נגישות לאתריה המרכזיים של העיר.

 

חוות דעת מקצועית לפני ביצוע עסקאות נדל"ן

באופן כללי, בבודפשט עצמה ישנם כמה ואזורים המותאמים לקהלי יעד שונים. מומלץ להסתייע ביועצי נדל"ן מקצועיים ואמינים לקבלת חוות דעת אמתית מדויקת בכל הנוגע לנכס הפוטנציאלי, מיקומו והתשואה הצפויה מהשכרתו.

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.