Leadership begins with thought

הסופר סטיבן קובי כותב בספרו "שבעת ההרגלים של אנשים אפקטיביים במיוחד", על כך שהכול נברא פעמיים. לפני שאנחנו בונים ארון אנחנו תחילה חושבים היטב על מיקומו, גודלו ועוד הרבה נתונים. הרבה לפני שמנסרים ו/או דופקים את המסמר הראש, מתכננים את המיקומים ואת אזורי החיתוך, על מנת לקבל בסוף מוצר מוגמר. לצופה מהצד תמיד חסרים כל הפרטים והמידע לגבי שלבי התכנון וכל שנשאר לו זה לראות את המוצר, אשר מסתיר את הברגים, הדבק ואת תכניות ההרכבה והחיתוך. מטרת בלוג זה להראות את מאחורי הקלעים של הרכבת החברה הסופית וכן גם ההשקעות.

אני חושב שאם נסתכל על כל יזמות שעשיתי בחיי הרוב התחיל מהעמדת יעד ברור, אם מדובר בסכום הכנסה שרציתי ועל פי נתון זה חיפשתי את העסק שיעמוד בקריטריון הזה ואם בהשקעות שם קבעתי סכום תשואה רצוי ועל פי זה פעלתי. כשאני מחפש איזור השקעות אני קובע תשואה רצויה ועל פי נתון זה מתקדם הלאה, כאשר במידה והתשואה לא קיימת באיזור הקרוב אליי, אני מתחיל להגדיל את טבעת החיפושים שלי.

לגרמניה הגענו בזכות יעד של 10% תשואה שנתית (Flat rate) ומעלה וזאת אחרי שחרשנו את הארץ בחיפוש קדחתני עם רצון זעום להתפשרות וירידה, שאולי היה עומד על הפרק אם היינו מוצאים תשואה של 9% לפחות, אך לאחר שמצאנו בקושי 6% התחלנו לחפש בחו"ל וכך נולד אפיק השקעה מניב בגרמניה לפי 11% ומעלה. אם היינו מתפשרים על תשואות נמוכות בהרבה לא היינו מגיעים לגרמניה ומנגד, אם לא היינו מוצאים נדל"ן מעניין בגרמניה, סביר להניח שהיינו מוצאים אותו במקום אחר ויש הרבה מקומות אטרקטיביים שמציעים תשואה גבוהה.

זה אולי נשמע קל כשאני כותב על זה אך בפועל זה דורש המון חוזק פנימי ומה שאני מגדיר כ"אישיות של משקיע מקצועי" וקצת קשה לי לתאר לכם את כל התחושות שמרגיש, אך ישנו סבך של נתונים בראש שלי שכמו מתאחדים ביחד לכדי מציאת הנתון החשוב שהגדרנו, הלוא הוא תשואה של 10% ומעלה. אנשים מסביבי מספקים לי לאורך כל התהליך מאות סיבות מדוע אנחנו טועים ואיך זה בלתי אפשרי וכמה בעיות צפויות לנו, אך אוזני אטומות וראשי מספק לי מופע של נתונים וכל שאני יכול זה לסמוך על תחושת הבטן שלי והמצפן העסקי שלי.

הסבך של המידע הזה מורכב ממשוואות ומודלים פיננסיים, מצב כלכלי באזור (שכונה, מדינה ועוד), נראות הנדל"ן המקומי, שוכרים ויכולת תשלומים, בנקים ויחסי ריבית, גישה עסקי (ויזות, רישום חברות ועוד) , מיסוי (תחום שאני חלש בו), מגמות בשוק (יורד, עולה, יציב) וכמו שתמיד אומרים לוקיישן לוקיישן, לוקיישן.

לגבי לוקיישן – גם לאחר שבחרנו את גרמניה כמעט כל חברת נדל"ן ישראלית שיצרנו אתה קשר, דברו אתנו על רכישות בברלין בשל הפופולאריות והיכולת למכור ביתר קלות דירות למרות שהתשואות משמעותית הרבה! יותר נמוכות ואף לדעתי שליליות ומסוכנות עבור המשקיע הפרטי. יכולנו בקלות להתפתות לנדל"ן אטרקטיבי יותר בברלין אשר לכאורה יותר בטוח וקל למכירה, אך תשואה של 10% בראש לא אפשרה לנו להמשיך ולחשוב על ברלין וכך מצאנו את איזור דיסלדורף אשר סיפק לי את הסחורה.

איזה נתון יכול לנצח תשואות? שוק עולה! הפעם אשתי ואני מחפשים איזור מתפתח ומחירי נדל"ן נמוכים במיוחד. אנחנו רוצים מחיר דירה סופי ללקוח בסביבות 200,000 שח בגרמניה עם תשואה של 5% בערך. אנחנו בחיפוש קדחתני וסכום היעד קשוח מאוד ומחייב אותנו בירידה לפרטים קטנים וספירת אגורות, על מנת לוודא קיום של נכסים כאלה באיזורים מתפתחים ו/או שנסחרים הרבה מתחת לערכם.

מצאנו בימים האחרונים בניין שעונה על היעד שלנו וכרגע מנסים ליצור קשר עם המתווך המקומי. בשלב הראשון הוא שולח נתוני הנכס (אקספוזה) ואחרי השליחה אנחנו אמורים להציע מחיר ולהמתין לקבלת אישור למחיר מהקונה. התהליך "הפשוט" הזה בגרמניה לוקח שבועות – עד שהקונה מגיב ועד שנוצר קשר עם המתווך, גם אחרי שאישר הקונה, עדיין יעברו חודשים עד שנפגש לחתימת חוזה סופי. בגלל הקצב האיטי כל כך אנחנו לא עוצרים ואשתי מייצרת קשרים מראש עם מספר מתווכים ומציעה הצעות למספר בניינים, המוכרים עלולים לפרוש מסיבות שונות ואנחנו רוצים להיות בטוחים שנקנה בניין בחודשים הקרובים. החיפוש הקדחתני ממשיך למעשה עד שתושלם המשימה ויהיה בידינו הבניין הראשון. עד אז אין לנו סיבה לרוץ לגרמניה ולפתוח חברה רשומה וניתן יהיה לעשות זאת כשנתקדם עם הבניין הראשון לשלבי הבדיקה וכך נוכל לשלב את הטיסה שלנו עם בדיקת הנכס ורישום החברה.

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.