הונאת בנקאי המשכנתאות
הונאת בנקאי המשכנתאות

כמה מכם באמת מבינים את רזי השפה הבנקאית והצעות הבנקים לגבי הרכבת "תכנית משכנתא עבורכם" והאם כמשקיעים מקצועיים תכנית זו באמת בטוחה?

מהמשקיע הגדול ביותר בעולם, וו'רן באפט, ועד הסופר מספר 1 להשקעות בנדל"ן ומחבר הספר "אבא עשיר", שניהם הסבירו שוב ושוב למשקיעים, שאין לבטוח בתוכניות לא ברורות ובטח שלא בחוזים עם מילים שהומצאו בכדי לשדל אתכם להתחייב לתכנית. באפט מספר על ניסיון באיתור חברות טובות להשקעה, תוך קריאת דוחות פיננסיים עמוסים מספרים קטנים מוחבאים תחת מילים מסובכות, אשר נועדו להטעות ולסבך את הקורא.

***הערה – כאשר אנחנו קוראים תוכן עמוס במילים קשות, הנטייה תהייה לפהק והעיניים נהיות כבדות, החומר מתחיל לעייף וכך אנחנו מאבדים סבלנות ומיקוד.

המשכנתאות בארץ, אשר מגיעות עם שמות שונים כמו "פריים" (מה זה השם הזה?), צמודי מדד כזה או אחר, מסלול משולב בו הקרן והריבית צמודות (הונאת הציבור….) ועוד נוסחאות לפגוע במשקיעים מקצועיים ולסחוב כסף קל מקונים תמימים.

אל תוטעו בעגה מקצועית לטובת הסכמה להיכנס למשכנתא, על חשבון הופעה מרשימה ודיבור של "מומחה". בסופו של דבר, הכל פשוט מאוד ובנוי מחישוב שאתם צריכים לשלוט בו בצורה ברורה. לכמות הכסף שיוצאת מכיסכם אין מילים מפוצצות ורק אובדנו מתקיים בפועל.

מבנה המשכנתאות של הבנקים

סכום הקרן – זהו הכסף הטוב!!! זהו סכום הכסף אותו הבנק נותן לכם מראש בזמן הרכישה לצורך קניית הנכס, למעשה סכום זה מתחיל להפעיל עבורכם את מכונת הכסף. כאשר אתם משלמים אחוזים מידי חודש לבנק, למעשה אתם מחזירים חלק מהקרן והשאר זה ריבית. כל אחוז שאתם משלמים לבנק עבור הקרן למעשה זהו כסף שכבר קבלתם ועכשיו מחזירים.

אם הייתי נותן לכם מחר בבוקר 1200 שח ומבקש שתחזירו לי את הכסף בתוך שנה, הייתם משלמים לי מידי חודש 100 שח לתקופה של 12 חודשים. נושא הקרן הוא ברור מאין כמוהו ונוכל לשחק במספרים לפי חלוקת הסכום שלקחנו, חלקי כמו החודשים/שנים שייקח לנו להחזיר את הכסף.

ריבית – ריבית = הוצאה כספית. הריבית היא ההוצאה הכספית אותה אנחנו מאבדים עבור כל חודש שאנחנו לווים כסף. אלו אחוזי הכסף מתוך כל תשלום חודשי שהולך מאיתנו רחוק ולא חוזר. בבנק הוגן, הריבית אמורה להיות נתון ברור, אשר מחושב באופן שנתי ופרוש לאורך מספר שנות המשכנתא, כך שאם לקחנו משכנתא של מאה אלף שח לעשרים שנה והריבית היא 2%, נצטרך לשלם 2000 שח בשנה ואו 166.6 שח בחודש, כתוספת לסכום הקרן אותה אנחנו מחזירים.

אותו סכום של 166.6 שח בחודש, מגיע לבנק עבור אותם מאה אלף שח שהלווה לכם. אם תקופת המשכנתא היא עשרים שנה ואתם משלמים ריבית של 2000 שח לשנה, אז בתום עשרים שנה תשלמו סכום של 40,000 שח עבור כל תקופת ההלוואה.

תחשבו על כך לרגע – 2% זאת ריבית רגילה בהרבה מדינות כרגע כמו גרמניה, ארה"ב, אנגליה ועוד. סכום הלוואה של 100,000 שח לתקופה של עשרים שנה עולה לכם בסך הכול 40% מערך סכום ההלוואה.

איזה פשוט זה יכול להיות בלי נוכלים בחליפות וגינונים גבוהים, כל אחד שקורא את זה יכול להבין בשנייה את הקונספט ולהפוך למומחה בבנקאות.

עכשיו נחזור לנוכלות בארץ – ריבית צמודה לשער דולר, מדד, מט"ח, משתנה שנתית, ריבית על הריבית ועל הקרן, הקרן צמוד למדד והריבית קבועה ועוד משחקים כאלה ואחרים, אשר נועדו לבלבל אתכם.

הכול נתפש בעיניי כסביר, אם אתם קונים בית פרטי עבורכם, אך כמשקיעים מקצועיים ובמיוחד להשקעות מניבות זאת חבילת צרות מסוכנת מאוד.

ריבית קבועה לעשר שנים, המנוף שלכם לצמיחה!

בואו ונשחק ברעיון – אם אני כמשקיע רוצה לקנות נכס ולהתחייב לסכום החזר קבוע בחודש, אני רוצה לדעת כמה בדיוק יהיה הסכום, הרי שאני קונה נכס בעלות קבועה ומסתכן בשינויים אשר עלולים להשתנות בתשואה, כך שיש לי נתון אחד קבוע ואחד משתנה. אם קניתי דירה במאה אלף שח בריבית של 2% ועוד תשלום החזר קרן המחושב כ- 4% החזר שנתי, זה אומר שאני צריך לשלם עבור הדירה 6% בשנה (אני יודע, זה יוצא קצת יותר מעשרים שנה להחזיר את הקרן).

על מנת להצליח עם ההשקעה, אני צריך למצוא נכס עם תשואה גדולה יותר מ 6% וזאת תוך לקיחה בחשבון שיש הוצאות בלת"ם וחודשים ללא שוכרים, אשר משפיעים על התשואה. את הבנק לא מעניין אם באותו החודש לא היה לי שוכר בדירה ו/או הייתי צריך לשפץ, הריבית והקרן משולמות מידי חודש באופן קבוע ובמדינות רבות שלושה חודשים ללא תשלום יגרמו לכם לפתיחת הליכים והחרמת הנכס.

הבנקים ברחבי העולם מספקים מסלול למשקיעים אשר נקרא "ריבית פיקס" ו/או "ריבית קבועה", זה אומר שלא גונבים אתכם פעמיים! אין ריבית על הקרן (בשום מצב ואופן) וישנה ריבית קבועה לתקופה של עשר שנים לפחות! וריבית חדשה תחושב בעוד עשר שנים עם אפשרות לפרישה מחודשת של סכום הקרן.

זה אומר, שאחרי עשר שנים ששילמנו 2% ריבית במשך כל שנה עבור סכום של 100,000 שח, הרי שעשר שנים אלו שילמו מחצית מסכום הקרן, דהיינו 50,000 שח (פרוש ל-20 שנה, חצי מסכום ההלוואה של 100,000 ₪), ועכשיו אנחנו כאילו מתחילים מסלול חדש עם 50,000 שח קרן ואפשרות לריבית חדשה לעשר השנים שנותרו, על מנת להחזיר לבנק את הקרן ולסגור משכנתא ו/או, כאמור, לפרוש את המשכנתא החדשה לתקופה של עשרים שנה בריבית החדשה לפי סכום הקרן של 50,000 שח.

המשקיע המקצועי, אשר ישיג תשואה של 10% לפחות, יהיה מוגן ברמה גבוהה מאוד על השקעתו, אם יקבל ריבית קבועה לעשר שנים, וכך יוכל בתום עשר שנות המשכנתא להחזיר את רוב הסכום.

לצערי הרב, משקיעים תמימים רבים מידי מקבלים עצות גרועות להשקיע בנכסים המכילים תשואות נמוכות מהחזרי המשכנתאות, ואף גרוע יותר, מתחייבים למשכנתא משתנה, אשר עלולה לגדול הרבה מעבר לתשואה הקיימת.

היתה בועת נדל"ן גדולה מאוד! למעשה זאת הבועה הכי גדולה שמדינת ישראל חוותה ונתון גורם לאופוריה מסוכנת מאוד עבור משקיעים רבים. בועת הנדל"ן יצרה גם תמיכה תקשורתית גדולה ויש יותר מידי עסקנים, אשר מתפרנסים ממידע חיובי על שוק הנדל"ן המקומי, דבר אשר ממשיך להעלות את מחירי השוק הרבה מעבר לרמת ההשתכרות של מעמד השכירים בארץ.

אופוריה בכל שוק מסמנת את העתיד לבוא ואני לא חוזה מדינה, אבל כתלמיד של מורים רבים, אשר כותבים על נפילות גדולות בהיסטוריה, ואני יכול להרגיש שהשוק מתחיל להתקרר, הרי ששוק כזה עלול ליפול בפראות ולייצר פניקה המונית, אשר תקפיא אותו לגמרי. באותו הרגע, הריבית בבנקים תקפוץ לשמיים ורבים יאבדו את דירותיהם לטובת כונס הנכסים.

רצינו שוק אמריקאי ואותו נקבל בדיוק כמו שוק הנדל"ן בארה"ב בו משברים הפילו את מחירי הנכסים לחצי ואף פחות מכך. כבר ראינו את משבר הסאב פריים ושמענו על כמות האנשים, אשר חזרו לבית הוריהם לאחר שאיבדו הכל.

אופוריה בשוק הנדל"ן אינה בריאה והיא מאפשרת לבנקים להמשיך לחגוג על חשבון המשקיעים. הונאה זו תמשיך עד שרבים יאבדו נכסים, כאשר הוצאת המשכנתא החודשית תוכפל עם כל הריביות צמודות המדד ושאר הצמודים למיניהם. תחשבו על זוג רגיל, אשר משלם מידי חודש 5000 שח משכנתא ובקושי שורד את התשלומים הנוכחים, וכעת נדרש לשלם סכום של 8500 שח ומעלה מידי חודש.

הבנקאים לוקחים לנו כסף
הבנקאים לוקחים לנו כסף

אלו מכם, אשר בעלי זיכרון טוב, יזכרו תשואות כאן בארץ של 15%-20% רווח שנתי למשקיע. משקיעים מקצועיים, אשר קראו את נוסחת ההשקעות שלי "שמיים שחורים", יוכלו לאחר המשבר לחגוג כאן עם נכסים זולים ועם צפי לתשואות היסטוריות מדהימות, שתחזורנה.

לסיכום – אם אתם קונים בית בארץ, כל הצעה מנוכל המשכנתא תהיה טובה עבורכם. אם אתם משקיעים מקצועיים, המתינו בסבלנות ליום שלכם ו/או צאו לשווקים חיצוניים מהם תקבלו משכנתאות שפויות ובטוחות עבורכם.

 

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.