ריגול בהשקעות נדל"ן

תהליך של איתור השקעות דורש הרבה ידע וסבלנות, לצד ניסיון ועריכת תצפיות על השוק, עד אשר מקבלים תמונת מצב רחבה וברורה. בתחום הנדל"ן, גם למנוסים בענף ובמיוחד כאשר נדרשים להשקיע במדינה שונה ו/או סגנון השקעה שונה, נדרשת תקופת למידה, אשר לרוב כרוכה בהוצאות גדולות וברוב המקרים סוג המסחר האופטימלי יהיה נחבא ויידרש ניסוי וטעייה על מנת לגלות אותו.

גם אם קבלתם מידע על תשואות טובות באירלנד ואפילו ספרו לכם על איזור ספציפי, עדיין אין לכם את התמונה המלאה ויכול להיות שמדובר בנדל"ן מסחרי, דירות שמושכרות לעובדי מדינה ו/או דיירים מוגנים, דירות שצריכות חלוקה בשביל לייצר את התשואה הגבוהה, דירות סטודנטים באיזורים זולים, נכסי יוקרה ועוד. לכל שוק ישנן שיטות עבודה משתנות וצורת עבודה שהייתה מקובלת ו/או מוצלחת באיזור אחד, אך יכולה לגרום להפסדים קשים באזור אחר.

ישנה גם אפשרות, שאותו האיזור עם אותה הטכניקה ושיטת העבודה הקודמת, עלולים לגרום להפסדים גדולים, בשל שינויים בתשואות וערך הנכסים. כל ניסיון לכפות מודל פיננסי על משוואה שונה יכול להוביל להפסדים ואין שיטת מסחר אחידה לכל מצב ולכל מגמה בשוק.

למשקיעים העוסקים במסחר ובהשקעות במניות, גם בתחום זה ידוע על אסטרטגיות השקעות משתנות לפי מצב השוק, וסוחר במניות מפתח דינמיות מחשבתית. בשל חוסר היציבות וקצב השינויים המהירים במניות, המשקיעים שם מתורגלים לתנועה מתמדת ומצפים ונערכים לשינויים על ידי התאמתם לשוק המשתנה לעיתים קרובות.

בשוק הנדל"ן המשקיעים הרבה יותר איטיים וקצב השינויים איטי בהרבה, אך משקיע יכול לקבל מידע על איזור השקעה בשלב מאוחר יותר ולפעול בזמן ובאסטרטגיה שגויים. יכול להיות מצב, שאותו ממליץ נכנס עם מודל השקעתי נכון בזמנו והוא עדיין ממשיך איתו מאחר והתרגל אליו. כולנו מכירים משקיעים, שממשיכים לעבוד בשיטות ישנות גם לאחר שהתיישנו והפכו לחסרות רווח.

ריגול בהשקעות נדל"ן –

מציאת חברות נדל"ן מקומיות – תחשבו על זה כך, כל חברת נדל"ן משווקת לכם עכשיו את שיטת המסחר העכשווית לאותה המדינה. הם כבר צברו ניסיון ומכירים מספיק את השוק בשביל לדעת מה הולך ומה לא, הם גם מכירים את התהליך ושיטת העבודה שעובדת. אתם גם יודעים, על פי המידע שהן מספקות, את התשואות האפשריות באיזור ואת כל הנתונים כמו הוצאות שיפוץ, מחירי שכירויות, מחירי הנכסים, תחזוקה, חברות ניהול מקומיות ועוד.

לפעמים תוכלו לגלות אפילו מידע יקר מפז על ידי ביצוע הצלבות מידע בין החברות השונות, כמו: שחברות נדל"ן בברלין מוכרות נכסים עם תשואה רזה ובעלי ערך גבוה וזאת למרות שהן יכולות להשיג תשואות גבוהות יותר מחוץ לברלין, אך העיר ברלין נתפשת כמושכת וקל יותר למכור ולשווק את הנכסים. אם הייתם משקיעי נדל"ן אשר מחפשים תשואות גבוהות, מידע כזה היה יכול להיות עבורכם יקר מאוד וחוסך חודשים של למידת השטח.

הכרת חברות הנדל"ן המקומיות גם מיידע אתכם לגבי אופי המתחרים שלכם ורמת המסחר שלהם ומה הם מציעים. אם ישנה חברה, אשר משווקת דירות עם הבטחה לליווי אישי לשנה עבור המשקיע, יתכן שתצטרכו לשקול להציע שירות כזה ואף לשפר אותו. אם תרצו לפתח חברת נדל"ן, תוכלו גם לשאוב רעיונות שיווקיים כמו אופן התצוגה של התוכן על ידי המתחרה ואופן המערך השיווקי שלו.

רוברט קיוסאקי כותב על חיפושי נכסים על ידי חיפוש של מאה נכסים באיזור ההשקעה שלכם לפני שקונים, הכול טוב וברור עד כאן! אך עם איזה מודל אתם הולכים לעבוד וכשאתם מסתכלים על הנכס, מה בעצם אתם באמת רואים?

האם זאת דירת סטודנטים מוזנחת עם תשואה בטוחה יחסית, אך נמוכה, לעומת אפשרות של אותה הדירה מחולקת לשתי דירות ומושכרת לדיירים מוגנים, שמקבלים עבורה תשלום מביטוח לאומי והתשואה בדירות אלו, גבוהה יותר.

מידע אשר זורם אליכם על ידי קיום מפגשים עם אותן החברות המקומיות יכול להשיג עבורכם חיסכון בכסף ובזמן ומקצר עבורכם את הדרך בצורה משמעותית.

בדיקת משקיעים ישראלים – איתור משקיעים ואנשים מהתחום זהו אתגר מעט יותר קשה, אך בכל מדינה יש את אותם הישראלים אשר פוקדים אותה ומנוסים מעט עם השוק. אין מה לעשות וזאת עובדה ידועה שהישראלי אוהב לדבר ואם לא יודעים להיות צנועים, המידע דולף וזורם ללא סוף ויש סיכוי רב שהוא ידבר הרבה מעבר למה שהיה רוצה.

לאחרונה טס חבר שלי במטוס למולדובה ואיתו במטוס מהנדסים, קבלנים ואנשים מתחום הבנייה. היה ברור לחבר שלי עוד מהטיסה שיש כנראה הרבה בנייה במולדובה וכאשר נחת, כבר היו לו מספיק קשרים להיכנס לעסקים רק על ידי השיחות עם אותם ישראלים במטוס. אחד הישראלים אפילו שיתף אותו באיזור לוהט במיוחד לקניית קרקעות ובנייה, סוג חברות הבנייה הפועלות באיזור ואופן המסחר איתם ואף הציע להפגיש אותו עם מתווך מקומי.

לפני שנים גרתי באנגליה ומשקיע ישראלי מקומי סיפר לי על קניית מחסנים להחניית מכוניות, אשר משוחררים למכירה מאחר והם שייכים לבעלי דירות ולא לבתים פרטיים. אותו משקיע קונה אותם ומשפץ, כך שיתאימו לחדר עבודה משרדי. המחיר שהיה מוכר את המחסנים האלה אחרי השיפוץ, היה כמעט כפול מערך הרכש ואחרי הוצאות השיפוץ. סביר להניח שלא הייתי שומע על כל זה, אם לא הייתי במקרה משפץ לו את אחד מהמחסנים ושותה איתו כמה בירות.

להשיג רכילות בהשקעות
להשיג רכילות בהשקעות

ריגול בהשקעות נדל"ן אולי נשמע קצת כשם מפוצץ להתחזות לקונים, אך מדובר בהרבה יותר מכך ומצריך התעמקות טובה יותר. זה לא מספיק להתחזות לקונים, מאחר ויש סיכוי גדול שתקבלו חלקי פרטים מהתמונה השלמה והתוכן יהיה בעיקר מכירתי ושיווקי.

על מנת לקבל מידע שווה זהב! תצטרכו לעשות הצלבות מידע ולימוד מעמיק של אותם איזורי השקעה וצרכי מסחר, תוך ניסיון להשיג רכילות על המתחרים בינם לבין עצמם.

גם המשקיע הגדול, וור'ן באפט, מספר, שכאשר הוא מתכנן להשקיע בחברה כלשהיא, קודם הוא בודק את הרכילות אצל המתחרים על מנת לקבל מידע יוצא דופן.

אתם לא צריכים להיות חוקרים מנוסים! אבל חשוב להגיע לפגישות בראש ללמוד ובצניעות רבה, על מנת לקבל מידע ולא להשמיע.

כל פיסת מידע צריכה להיבדק היטב ויש להתייחס לתוכן כמידע גולמי בסיסי! על הנתונים להיבדק עם אנשים מקומיים, עד אשר התמונה מאומתת לגמרי. חשוב מאוד לראות בתוכן קיצור דרך ויצירת כיוון ראשוני בלבד. יש לאמת את הפרטים עם בעלי מקצוע מקומיים, כמו עם המתווך המקומי (לא ישראלי), עם רואה חשבון מקומי של אותה הארץ ויועץ בינלאומי בארץ, עורך דין מקומי ונציגות בנקאית מקומית. רק לאחר שאומתו כל הנתונים, אשר התקבלו מאותן חברות ו/או טיפים אשר קבלתם, ניתן יהיה להתקדם לשלב הסריקות ואיתור הנכס הראשון שלכם.

טיפ אחרון – אם אפשר, התחילו בצניעות בהשקעה הראשונה, גם אם יש לכם את כל המידע והנכסים הגדולים יותר קורצים לכם. עליכם להיות סבלניים ולרכוש קשרים ולבנות מערכת יחסים עם המקומיים.

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.