רכישת נדל"ן מניב בהונגריה- יתרונות מול חסרונות

מאז שנת 2014 נודעת בודפשט כיעד טוב להשקעה, וישראלים רבים שמחזיקים ברשותם בין 400 – 200 אלף ש"ח פנויים, מנצלים את המומנטום ומחפשים בה הזדמנויות נדל"ניות קורצות. בימים אלו מתעניינים משקיעי הנדל"ן הישראלים בעיקר בנכסים עם קהלי יעד ספציפיים כמו סטודנטים, תיירים ואנשי עסקים הפוקדים את העיר דרך קבע ומעדיפים השכרת יחידות דיור ודירות נופש על פי לינה בבתי מלון. אתרי נדל"ן בינלאומיים דירגו את בודפשט כעיר כדאית להשקעה, זאת בשל עלותם הנמוכה של נכסי הנדל"ן בהשוואה לערי בירה אירופאיות מערביות, התשואות הנאות בשוק השכירויות והרגולציה הנוחה. על פי הנתונים שפרסמה חברת בלומברג שתופסת 30% משוק המידע הפיננסי הבינלאומי, זינקו מחירי הדירות בשנת 2015 ב- 13% ביחס לשנת 2014, כש- 32% מרוכשי הדירות ביצעו את העסקאות כהשקעה.

 

הסיכונים הטמונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל

על אף התמונה הוורודה והנתונים הקורצים, ישנם לא מעט הסיכונים הטמונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל, ובהונגריה בפרט, אם בנוגע לחשש שמא הדירה תיוותר ריקה משוכרים או בעיות אחזקה והוצאות גדולות ובלתי צפויות על תיקונים, מה שעלול להוריד משמעותית את כדאיות ההשקעה, ואם בנוגע לגובה התשואה והיכולת להיפטר מהנכס בקלות בעת הצורך. במהלך רכישת נכס להשקעה בחו"ל, חובה להכיר את השוק על בוריו ולדעת לזהות שינויים במגמות שלו. באופן כללי, ישנה חשיבות קריטית למיקומו של הנכס בכל הקשור לאפשרויות השכרה שלו, לתשואה שהוא יניב ולעלייה או ירידה בערכו. בודפשט מחולקת ל- 23 רבעים, כאשר כל רובע מחולק לשכונות וכל שכונה מחולקת לרחובות, ולעתים קרובות קורה ששני נכסים הממוקמים באותו הרובע ובמרחק של רחובות ספורים זה מזה, שונים משמעותית הן מבחינת מחיריהם ורמת הקושי או הפשטות שבה ניתן להשכירם, והן מבחינת התשואה שהנכס יכול להניב.

 

השליטה בנכס מרחוק

כך קורה שמשקיעים זרים שאינם בקיאים דיים בחלוקתו של לתת אזורים, עלולים לבצע רכישות במחירים הגבוהים ממחירם הריאלי. קושי אחר קשור לעצם השליטה בנכס מרחוק, לא פעם קרה שחברת ניהול הנכסים לא תחזקה כראוי את הנכס, התרשלה בפיקוח על העברת התשלומים השוטפים מצד השוכרים או שלא העבירה לידי בעל הנכס את דמי השכירות שגבתה, לפיכך קיימת חשיבות לא מבוטלת לבחירתה של חברה אמינה לניהול הנכס. סיכון נוסף נוגע לעלויות תחזוקה השוטפת. בעיות ותקלות כאלו ואחרות צפויות לצוץ בכל נכס לאורך השנים. כשמדובר בנכסים בהונגריה, הבעיות הנפוצות ביותר קשורות בדרך כלל למערכת החימום. לפיכך, במהלך בדיקת מצב הדירה להשקעה, כדאי לשים דגש על הנושא ולוודא שמערכת החימום אכן פועלת ונמצאת במצב טוב.

 

זמן המתנה לפני מימוש הנכס

השקעות נדל"ן בחו"ל מלוות בדמי ניהול שכוללות, בין היתר, עמלות מציאת שוכר, עמלות ניהול וכן הלאה. החברות לניהול הנכסים נוהגות לגבות עמלות שונות בעד השכרת הנכס וניהולו, כך שכדאי לקחת את העניין בחשבון. עם זאת, התשואות המחושבות הנן על פי רוב משוקללות וכוללות כבר בתוכן את ההפחתה של העלויות הללו. פרט נוסף שכדאי לדעת על עסקאות נדל"ן בהונגריה נוגע לזמן המתנה למימוש. כדי להימנע מתשלום מס עבור רווח הון, נדרשת המתנה של 5 שנים ממועד רכישת הנכס לפני מכירתו. בתום תקופה זו ניתן למכור את הנכס במטרה לממש אותו בפטור מלא מתשלום המס. כמו כן, חשוב לדעת שמשקיעים זרים שאינם אזרחים הונגרים אינם זכאים לקבלת מימון מהבנק לשם רכישת הנכס, כך שעליהם להגיע עם הון נזיל.

 

חסרונות מינוריים המתגמדים אל מול היתרונות שמציעה העיר למשקיעים זרים

באופן כללי, לא חובה לטוס אל היעד כדי לבחון את הנכס באופן פיזי לפני רכישתו, וישנם משקיעים ותיקים רבים שנוהגים לרכוש נכסים באמצעות יועצי נדל"ן ישראלים או מקומיים, להם הם מעניקים ייפוי כוח. עם זאת, כשמדובר במשקיעים חדשים, מומלץ להגיע אל היעד ולעשות סיור בעיר, כדי להכיר אותה מקרוב ולהשוות בין הנכסים השונים בשטח. ההגעה אל היעד דורשת כמובן את הוספת עלויות הטיסה והשהייה במקום אל סך העלויות הנלוות. על אף כל הנקודות והסיכונים שנמנו כאן, בתמונה הכללית נחשבת בודפשט כיעד בטוח להשקעה, עם כמויות אדירות של סטודנטים, תיירים ואנשי עסקים השוהים בעיר דרך קבע ושוק שכירויות תוסס ודינמי. מעמדה של הונגריה ככלכלה יציבה במגמת צמיחה צפוי, על פי התחזיות, להישמר בשנים הקרובות, כך שהשפעת החסרונות היא דיי מינורית ומתגמדת אל מול כל אותם היתרונות הייחודיים שמציעה העיר למשקיעים זרים.

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.