שיטת המיסוי בספרד

ככלל, בכל הנוגע להשקעת נדל"ן בחו"ל, תכנון מס נכון מהווה עניין בעל חשיבות מכרעת. על כן, לפני ביצוע השקעת נדל"ן במדינה כזו או אחרת, לרבות בספרד, מוטב להיוועץ במומחה מיסוי כדי לבחון את חובות המס בעקבות ההשקעה, כמו גם האופציות העומדות לרשותו לרכישת הנכס בהתאם לפרופיל של המשקיע ולסוג ההשקעה, זאת במטרה להטיב ולבחור במסלול עם תוצאות המיסוי האופטימליות עבור המשקיע הספציפי. במידה והמשקיע הנו אזרח ישראלי, המסים משולמים בהתאם לחוקי המס המתקיימים בספרד ובישראל ועל פי אמנת המס שבין שתי המדינות. ראוי לציין שחוקי המס נתונים לשינויים מעת לעת, לפיכך, חובה לבחון את חוקי המס על כל המשמעויות השונות בסמוך למועד הרכישה. חשוב להדגיש שסקירה זו איננה מהווה תחליף לייעוץ מס מקצועית, אלא רק כדי להעניק תמונת רקע כללית.

 

מס רכישה עבור דירות יד שנייה (מס העברה)

מס זה נקרא בספרד "מס העברה" ומשולם על ידי הרוכש עבור רכישת נכס יד שנייה. המס נתון לשינויים בין מחוזות שונים ונע בטווח שבין 10% – 7% מעלות הרכישה בפועל. לדוגמה, בברצלונה עומד מס הרכישה על 10% בעוד שבמדריד הוא 7%. במידה והמשקיע מקים חברת נדל"ן מקומית ומצהיר שהנכס שנרכש יימכר בתוך 5 שנים, הוא ייהנה מהנחה בשיעור70% על המס. רכישת קרקע, נכס מסחרי או נכס יד ראשונה תחייב את הרוכש במס IVA כתחליף למס העברה, אך הוא ניתן לקיזוז באופן מלא.

 

מס עבור בעלות על נכס

מדובר במס שנתי המחושב בהתאם לשווי הנכס ולא על פי שטחו. גובה המס איננו אחיד, ונתון לשינויים בין המחוזות שונים. המס נע בטווח שבין 1.1% – 0.4% מהשווי הקדסטרלי (הרשום ברישום המקרקעין) של הנכס. עם זאת, המס נמוך על פי רוב באופן משמעותי מהמחיר של הרכישה בפועל. חשוב להדגיש שחבות המס מוטלת על בעל הנכס ואין אפשרות להעבירו על שמו וחשבונו של השוכר.

 

מס עבור הכנסות משכירות

משקיע ישראלי הרוכש נדל"ן בספרד מחויב לתשומת לב שכן הוא נדרש לפעול בשתי זירות שונות במקביל (בספרד וישראל) ועומדות בפניו מספר אופציות שונות, בהתאם לאמנת המס שבין ישראל וספרד למניעת כפל מס:

 

שיטת המיסוי בספרד– במידה ורוכש הנכס הוא תושב חוץ, מס ההכנסה הוא 24% מסך כל ההכנסות ברוטו מדמי שכירות ללא אפשרות לניכוי הוצאות. אזרחים אירופאים מחויבים במס הכנסה בשיעור של 19% וגם זכאים לניכוי הוצאות. רכישת הנכס על ידי חברה מקומית מחויבת במס בשיעור של 25%. עם זאת, במקרה של חברה בתחילת פעילותה, ניתן בתנאים מסוימים לחייבה במס של 15% בלבד על חשבון מס הכנסה. כמו כן, חברה המחזיקה ב- 8 נכסים להשכרה או יותר, ניתן בתנאים מסוימים להפחית את מס החברות לגובה של 3.75%.

 

שיטת המיסוי בישראל (עבור רכישת נכס בספרד)– המשקיע הישראלי יכול לבחור באופציה המשתלמת לו ביותר מבין כמה מסלולים אפשריים: במידה והמשקיע רכש את הנכס בסטטוס של משקיע פרטי, הוא יכול לדווח על ההכנסה מהשכירות כהכנסה רגילה

(בהתאם למדרגות המס הנהוגות בישראל) ולקבל זיכוי עבור המס ששולם בספרד, או לחלופין לשלם מס בשיעור של 15% מגובה דמי השכירות ברוטו, מבלי שיוכל לקזז מסים או הוצאות ששולמו בספרד למעט הפחת. במידה והמשקיע הישראלי רכש את הנכס דרך חברה מקומית שאיננה בעלות ישראלית, חברה זו לא תמוסה בישראל. במקרה של חברה ספרדית שרוב השליטה בה היא בידי תושבים ישראלים ורוב הכנסותיה הן הכנסות פסיביות (כמו רווחי הון, שכר דירה, ריבית וכדומה), היא עשויה להיחשב בישראל כחברה נשלטת זרה, ולהיות מחויבת במס על דיבידנדים מהרווחים, גם אם לא חולקו בפועל.  

 

מס על רווחי הון

שיטת המיסוי בספרד– במידה והנכס נרכש על ידי משקיע זר, הוא יחויב במס על רווחי הון בשיעור של 19% מהרווח, לאחר ניכוי עלות הרכישה והוצאות נוספות ששולמו בעת הרכישה או המכירה. משקיע זר מחויב בשעת מכירת הנכס בתשלום של מקדמה בגובה 3% משווי המכירה, זאת כדי להבטיח שהמס אכן ישולם. בתום חישוב גובה מס הרכישה בפועל יש להשלים את ההפרש התשלום בתוך 4 חודשים. במידה והנכס נרכש באמצעות חברה מקומית, יידרש המשקיע לשלם מס חברות בשיעור של 25% בעת מכירת הנכס.

 

שיטת המיסוי בישראל– ישראלי שרכש את הנכס בסטטוס של משקיע פרטי, יידרש

בישראל להשלים את תשלום המס ל- 25% בהתאם לאמנת המס שמתקיימת בין ספרד לישראל. במידה הנכס נרכש דרך חברה מקומית, גובה המס על הדיבידנדים בספרד הוא 10%, בעוד שבישראל יידרש המשקיע להשלים את ההפרש עד לגובה של 15%.

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.