תחזיות שוק הנדל
תחזיות שוק הנדל"ן בהונגריה

סקירת שוק הנדל"ן ההונגרי ותחזיות לשנת 2018

התחזקותו של שוק הנדל"ן ההונגרי בשנים האחרונות ומגמת העלייה ברמת הביקושים, הובילו לזינוק חד במחירי הדירות למגורים והשכירויות בבודפשט. הזינוק החד הושפע, בין היתר, מקצב הבנייה הנמוך של דירות חדשות ביחס לביקושים, כששיעור הדירות החדשות שנמכרו בשנה החולפת עמד על 3% בלבד מכלל העסקאות שנעשו. יחד עם זאת, ההערכה היא שנהירת משקיעים זרים אל שוק הנדל"ן ההונגרי, לצד המדיניות בה נוקטת הממשלה לעידוד יזמות בנייה, יביאו במהלך השנים הקרובות לאיזון בין ההיצע והביקוש בשווקים הללו. סקירת שוק הנדל"ן ההונגרי בעשור האחרון מראה על צניחה חדה במחירי הדירות להשכרה בין השנים 2013 – 2008 בהשפעת המשבר הכלכלי העולמי של 2008. סממני ההתאוששות הראשונים מהמשבר החלו להיראות ב- 2014, שעברו בהדרגה למגמה של התחזקות ועליית מחירים בשוק הנדל"ן בכלל ושוק הדירות להשכרה.

 

זינוק חד במחירי הנכסים למכירה ולהשכרה באזור פשט בין השנים 2015-2016

עלייה זו הפכה לתלולה יותר החל מהמחצית השנייה של שנת 2015 ואף התעצמה במהלך 2016, עם גידול ממוצע של קרוב ל- 15% בגובה השכירויות במרכז בודפשט בהשוואה לשנת 2014. פילוח השוק מראה שמחירי הנכסים למכירה ולהשכרה באזור פשט, המהווה את ליבה המסחרי והעסקי של העיר, זינקו באופן חד יותר ביחס לאזור בודה. התופעה ניכרת בעיקר בדירות הסטנדרטיות בנות 1-2 חדרים ברובעים המרכזיים (רובעים 5, 6 ו-7)  וברובעים הפנימיים יותר (רובעים 8 ו- 9). מגמה נוספת שהחלה להתפתח בשלהי שנת 2014 בשוק הנדל"ן של בודפשט היא נישת דירות היוקרה להשכרה. מדובר בדירות המחזיקות בתגי מחיר של למעלה ממיליון אירו וממוקמות באזורים הנחשקים בעיר. שוק זה נמצא עדיין בחיתוליו, אולם יזמים מומחים מקצים לו חלק ניכר ממשאביהם לצורך רכישה ושיפוץ של נכסים בסטנדרטים הגבוהים והמוקפדים ביותר, על מנת להעמידם להשכרה כדירות נופש אקסקלוסיביות.

 

מחירי הדירות למכירה בבודפשט בסוף 2017: 450,000 פורינט בממוצע למ"ר

ניתן למצוא כיום בבודפשט לא מעט דירות יוקרה אקסקלוסיביות, המושכרות בטווח שבין 2,500 – 2,000 יורו לחודש. מסקר שוק שנערך בבודפשט בשלהי 2017 עולה שמחירי הדירות למכירה זינקו ל- 450,000 פורינט בממוצע למ"ר (בסביבות 6,100 ש"ח), תוך התרחבות משמעותית בפערי המחירים שבין האזורים הממוקמים במרכז לבין האזורים הממוקמים בשולי העיר. אחד מהרובעים המרכזיים והיקרים ביותר בבודפשט הוא רובע 5 הממוקם במרכז פשט ומחובר לבודה על ידי שני גשרים מעל לדנובה. הרובע נחשב למרכז העסקי של העיר ושוכנים בו בית העירייה הראשי, בנין הפרלמנט המפואר, משרדי ממשלה, בנקים, בתי מלון רבים, שמרביתם ברמה של חמישה כוכבים, כמו גם אטרקציות ושרידי חומת העיר העתיקה. המחיר הממוצע לנכסים ברובע זה נע בסביבות 750,000 פורינט למ"ר (בסביבות 10,100 ש"ח).

 

רובע 8: סקירה כללית

המחיר הממוצע לנכסים ברובעים 6, 7 ו- 13 נע בין 445,000425,000 פורינט למ"ר (בין 5,740 ש"ח ל- 6,000 ש"ח), בעוד שהמחיר הממוצע לנכסים ברובע 8 הוא 325,000 פורינט למ"ר (בסביבות 4,400 ש"ח). הסיבה לכך נעוצה בהיותו של רובע 8 אחד מן הרובעים המאוכלסים ביותר בעיר, אבל בו זמנית גם אחד העניים שבהם. מדובר ברובע מיושן המאוכלס בעיקר על ידי תושבים צוענים ותושבים ממזרח אסיה, לרוב סינים. רובע זה כולל, אמנם, אוניברסיטה, מוזיאונים, בתי חולים, ספריות ומגרשי ספורט גדולים, אך הוא נגוע גם בפעילות פלילית ומתאפיין בבתים מתפוררים, חנויות ישנות, חווט של חוטי חשמל בחזיתות הבתים וכן הלאה. יחד עם זאת, בשל היותו קרוב למרכז העיר ובשל העובדה שהוא מהווה נתיב מרכזי בבודפשט, ישנן תכניות עתידיות מצד הרשויות לפתח ולמנף את האזור. לפיכך, במידה ומדובר במשקיעים שאינם מכירים מקרוב את העיר, כדאי להסתייע ביועץ נדל"ן מקומי שיאתר נכסים במחירים ראליים ויתלווה לתהליך הרכישה.

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.